[Real Estate] 누구나 이용 가능한 은행 수익공유형 모기지…수도권서 9억 이하 집 살때…최대 70%까지 年1%대 대출

우리은행 1%대 주택담보 대출

은행과 공유 차익은 年 7%까지
5억 집 살때 절반 대출 받았다면
7년 뒤 집값 아무리 올라도
은행 몫은 최대 1억2250만원

7년 뒤엔 일반 변동금리로 전환

고소득자도 시중은행에서 연 1%대 초저금리 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 국토교통부는 우리은행을 통해 대출 자격과 요건을 넓힌 수익공유형 모기지를 도입하기로 했다. 연 1%대의 금리는 초기 7년간 적용하며 이후에는 일반 시장금리를 적용받는 주택담보대출로 전환한다. 시세 차익이 발생했을 때 시중은행과 수익을 공유하는 조건의 대출이다.

◆중대형 아파트도 초저금리 대출

국토부와 우리은행이 오는 3월 출시하는 수익공유형 모기지 대출은 부부합산 연소득 요건이 없어 중산층과 고소득자도 대출받을 수 있다. 다주택자는 수익공유 모기지 대출을 받을 수 없지만 1주택자는 1년 안에 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능하다.

총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 제한은 일반 주택담보대출과 마찬가지로 적용받는다. 서울·수도권의 DTI는 60%, LTV는 70%다. 지방은 은행이 자율적으로 적용한다. 소득이 충분하다면 집값의 70%까지 대출받을 수 있다.

매입 대상 주택은 전용면적 102㎡를 넘지 않는 공시가격 9억원 이하의 아파트다. 수도권과 지방광역시 세종시는 물론 인구 50만명 이상 지방 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항)의 아파트도 대출 대상이다. 부동산 정보업체인 부동산114 분석에 따르면 해당 지역 아파트 전체 가구 수의 약 83.7%가 모기지 대출 대상이다.

대출 금리는 ‘코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리 -1%포인트’로 결정한다. 이달 기준 연 1.1%에 불과하다. 코픽스 금리와 연동되는 변동금리 상품이라 시장 금리가 오르면 대출 금리도 상승한다. 대출 실행 3년 안에 대출 원금의 50%까지 중도 상환해도 수수료를 물지 않는다.

최대 5년까지는 원금 상환 없이 이자만 내는 거치기간을 둘 수 있다. 이후에는 15~25년에 걸쳐 원리금을 균등분할 상환해야 한다.

신청을 할 때는 어느 아파트를 살지 사전에 선정하고, 예상 매매가격을 확인해 인터넷 접수시 금액을 입력해야 한다. 사전에 매매계약을 체결한 사람도 소유권이전등기를 하지 않았다면 신청할 수 있다.

◆7년 후 일반 주택담보대출로 전환

은행의 수익공유형 모기지 대출을 받을 경우 7년이 지나면 주택을 팔지 않더라도 그 시점의 집값(감정가격)과 매입 가격을 비교해 정산한다. 대출 실행 후 7년까지만 낮은 금리를 적용받고 이 기간이 지나면 일반 주택담보대출 금리의 이자를 내야 한다.

집값이 올랐을 때는 상승분에서 대출금 비율만큼 은행이 가져간다. 집값이 떨어졌다면 대출 금리만 오를 뿐 정산 의무는 없다. 예를 들어 5억원짜리 집을 2억5000만원 대출받아 사서 7년 뒤 5억5000만원이 됐다고 가정해보자. 은행이 차익의 절반인 2500만원을 가져간다. 대출금액에 2500만원을 자동으로 추가할 수 있고, 여유자금이 있다면 2500만원을 은행에 낼 수도 있다.

다만 실제로는 대출원금을 7년간 균등상환하기 때문에 은행의 지분은 초기보다는 작아진다. 정산의 기준이 되는 지분은 7년 기간 평균 대출금액으로 계산한 지수에 따른다.

은행이 가져갈 수 있는 차익은 대출액의 연간 7%까지로 제한된다. 위의 사례에서는 7년 뒤에 집값이 아무리 많이 올라도 은행은 1억2250만원(2억5000만원×0.07×7) 이상을 가져갈 수 없다.

5년 이내에 집을 팔면 기간에 따라 일정한 조기상환 수수료를 내야 한다. 공유형 모기지 대출을 받은 사람이 추가로 집을 매입해 2주택자가 될 경우에는 대출을 상환해야 한다. 지방 근무 등으로 불가피하게 다른 집을 산 경우라도 1년의 유예기간에 집을 처분하거나 대출을 조기 상환해야 한다. 다만 집을 한 가구만 산 뒤 임대로 주고 다른 곳에서 전월세로 거주하는 것은 금지하지 않는다.

이 대출은 3000명을 대상으로 시범적으로 시행한다. 우리은행은 조달금리보다 낮은 연 1%대의 이자로 대출하기 때문에 7년간은 손해를 감수한다. 대신 7년 후 집값이 오른 만큼 정산받아 수익을 얻는 구조다. 이 때문에 은행이 신청받은 뒤 집값 상승이 유력한 지역 순으로 자체적으로 대출 대상을 선정할 것으로 보인다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com