[Real Estate] '초저금리 주택대출' 활용법 전문가에게 물어보니…

"1%대 금리, 실수요자엔 파격 조건…전셋값 잡기엔 역부족"

한국경제신문은 지난달 30일 서울 중림동 사옥에서 국내 대표 부동산 전문가 5명을 초청해 ‘1% 초저금리 수익 공유 모기지 활용법’을 주제로 좌담회를 열었다. 왼쪽부터 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장, 김희선 알투코리아 전무, 함영진 부동산114 리서치센터장, 양지영 리얼투데이 리서치실장, 이남수 신한은행 부동산팀장. 정동헌 기자 dhchung@hankyung.com

다음달 연 1%대 초저금리 주택담보대출이 나온다. 은행에서 시중금리보다 싸게 돈을 빌려 집을 사고 7년 후 집값 상승분을 은행과 나누는 ‘수익 공유형 모기지’다. 기존 모기지와 달리 소득 제한(부부 합산 6000만원 이하)이 없어 누구나 이용 가능한 게 특징이다. 집이 한 채 있어도 처분을 전제로 이용할 수 있다. 대상 주택도 공시가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 이하 등으로 확대됐다. 이 상품을 활용해 내 집 마련을 해야 할까.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장, 김희선 알투코리아 전무, 양지영 리얼투데이 리서치실장, 이남수 신한은행 부동산팀장, 함영진 부동산114 리서치센터장 등 부동산 전문가들의 의견을 들어봤다.

△초저금리 모기지를 총평 해달라.

▷이 팀장=조건은 굉장히 파격적이다. 장기전세주택 시프트가 떠올랐다. 주택 시장 활성화에는 어느 정도 도움이 되겠지만 지속되기는 어려울 것 같다.

▷함 센터장=내 집 마련 부담을 덜 수 있어서 초기에는 꽤 반향이 있을 것이다. 부동산 시장이 살아나기 위해선 일정 규모의 소득 있는 사람들이 움직여야 하는데 저리 대출을 통해 주택 매입을 활성화하는 건 긍정적이다. 전체 재고 주택의 약 80%가 대상이 될 것으로 보인다. 분양권이 해당되지 않는 점은 아쉽다.

▷김 전무=집을 살까 말까 고민하는 실수요자에겐 굉장히 파격적이다. 그러나 정부가 시범사업 3000명을 선정한 이후 어느 정도까지 대출 대상자를 추가로 늘릴지 감이 안 온다. 시장 견인 효과를 추정하기 어려운 이유다.

▷양 실장=내 집 마련 고민하던 대기 수요, 이사 준비하던 갈아타기 수요가 본격적으로 움직이는 촉매제 역할을 할 것이다. 반응이 뜨거울 것이다.

▷곽 소장=연 1%대 이자와 취득세 중개수수료 보유세 등을 모두 고려할 때 7년간(1%대 금리 적용 기간) 집값이 적어도 9%는 올라야 본전이다. 지금 당장은 전셋값 급등으로 집값이 밀려 올라갈 수 있다. 그러나 인구구조 변화, 고령화 등을 감안할 때 7년 후 집값이 지금보다 높을 것이란 보장이 없다. 신중하게 이용 여부를 검토해야 한다.

△전세난을 완화하는 데 기여할 수 있나.

▷곽 소장=단기적이고 직접적인 효과는 없다. 집을 한 채 사면 전세가 한 채 사라지는 것이기도 하다. 주택 거래가 활성화돼 시장이 좋아지고 공급량이 늘어나면 장기적으로는 효과가 있을 수 있다.

▷김 전무=1%대 대출이 전세난을 덜기 위한 대책이 되기 어렵다. 시범사업 대상 가구가 3000가구밖에 안된다. 전세 이주 물량과 비교하면 답이 안 나온다.

▷함 센터장=서울 재건축 이주 수요가 2만가구를 넘는다. 서울 평균 전세가는 경기 지역 평균 매매가보다도 비싸다. 근본적으로 전세 문제를 해결하는 것은 힘들다.

△시장에 어떤 영향을 줄 것으로 보나.

▷곽 소장=이 상품의 목표는 주택 시장 활성화를 통한 내수 부양이다. 다른 수단이 잘 통하지 않자 금융을 포함시켰다. 시장이 자연스럽게 움직이는 게 아니라 인위적인 힘을 가하는 것이어서 풍선효과가 나타날 수 있다. 특정 지역 가격이 오를 것이고 7년 후 매물이 쏟아지면 가격이 동반 하락할 수도 있다.

▷김 전무=지금 거래량은 문제가 있는 수준이 아니다. 지난해는 이전 최대 호황기와 거의 비슷한 규모였다. 지금도 분위기는 비슷하다. 이 상황에서 초저금리 주택담보대출은 호가만 올려 놓을 수 있다. 누구나 살고 싶어 하는 강남 아파트인데, 정작 아무도 살 수 없게 될 수 있다.

▷이 팀장=소비자 입장에서는 좋다. 집값이 많이 떨어지지만 않으면 된다. 그렇지만 대세 상승도 없을 것이다. 어쨌든 조금만 상승하면 월세 비용보다는 주거 비용을 절감할 수 있다. 7년 장기전세인 셈이다. 그러나 자기 능력을 벗어나는 대출은 경계해야 한다.

▷함 센터장=집값이 많이 올라도 매력은 크지 않다. 시세차익을 은행과 나눠야 한다. 모럴 해저드(도덕적 해이)가 경계 대상 1호다. 대출 받는 김에 더 받아서 차를 사거나 주식에 투자하는 등 다른 용도로 쓸 수 있다. 한편 정부가 앞서 발표한 ‘기업형 임대주택(뉴스테이)’과는 상반되는 느낌이다. 뉴스테이 월세는 결코 싸지 않다. 초저금리 주택담보대출을 활용하는 게 소비자 입장에선 훨씬 유리하다. 초저금리 주택담보대출이 뉴스테이 발목을 잡을 수도 있다. 초저금리 주택담보대출 대상 가구가 많이 늘어나면 대한주택보증의 기금 안정성을 위협할 수 있는 것도 문제다. 소득이나 지역 등 정책의 대상을 보다 명확히 할 필요가 있다.

△1%대 주택담보대출을 활용해 투자할 만한 유망지역은 어디인가.

▷함 센터장=우리은행이 심사를 하기 때문에 우리은행이 어느 지역을 유망하게 보느냐가 중요하지 않을까 생각한다. 기본적으로는 서울 강남 서초 송파 등 강남3구가 해당되지 않겠나. 좀 더 구체적으로는 대치 도곡 잠원과 목동 중계동 등 입시학원이 밀집된 지역들이 유망할 것 같다. 강북은 뉴타운 내 전용면적 60~85㎡ 물량을 생각해볼 수 있다. 수도권에서도 광명 위례 등 종전 인기 지역이 유망할 것으로 본다.

▷이 팀장=맞다. 강남 서초 송파 등 수요자들이 평소 선호하는 지역이 유망하지 않겠나. 이미 많이 오르긴 했지만 모든 이들이 좋아하는 지역은 자명하다. 선호도가 높았던 지역이 더욱 인기를 끌면서 양극화가 심해질 수 있다.

▷곽 소장=우리은행이 7년 뒤 오를 만한 아파트를 고르고 있을 거라는 말도 나온다. 심사기준이 무엇인지 모두 궁금해하는데 알 수가 없다. 그렇다보니 평소 모든 수요자가 대중적으로 좋아하는 곳이 유망하지 않을까 싶다. 공시지가 9억원 기준이기 때문에 실제 가격은 12억~13억원 정도가 될 것이다. 그럼 서울 강남의 경우 고가 주택은 해당이 안 되고 중간 정도 수준의 주택들이 포함될 수 있다.

▷양 실장=수도권에서는 용인도 접근성이 좋기 때문에 유망할 것으로 본다. 인천 청라도 지난 1년 동안 1억원 정도 올랐는데 교통 등 인프라가 개선되고 편의시설이 확충되면서 분위기가 점점 좋아지고 있다.

△1%대 초저금리 주택담보대출을 이용하는 게 좋을까.

▷양 실장=소비자 입장에서 매력 있는 상품인 것만은 분명하다. 다만 계획이 전혀 없던 사람이 1%대 금리만 보고 달려드는 건 지양해야 한다. 계획이 있던 사람도 얼마를 빌릴지, 판다면 언제 팔지 등 조건을 확정하고 도전해야 한다.

▷김 전무=이르면 3월부터 이 대출을 이용할 수 있지만 금리가 낮다고 무리하게 이 일정에 자신을 끼워맞추려고 하면 낭패를 볼 수 있다. 3월을 전후해 집을 사거나 갈아타려고 했던 실수요자가 검토하는 것은 바람직하다. 매도 시점을 잡는 것도 중요하다.

▷함 센터장=정부가 비슷한 상품을 더 내놓을 것으로 예상한다. 수요자는 본인한테 딱 맞는 걸 고르는 혜안을 가져야 한다. 금리가 낮다고 무조건 좋아할 게 아니다. 7년 후 또는 그 전에 어떤 변수가 생길지 모른다. 정부는 수요자가 다양한 상품을 한눈에 비교할 수 있는 사이트를 제공하면 좋을 것 같다.

▷이 팀장=20, 30대들이 마련하려고 하는 집은 2억~3억원대다. 서울에서 그 가격대 아파트는 별로 없다. 전세가격도 마찬가지다. 20, 30대가 감당하기에 벅차다. 이들을 위한 대책이 필요하다. 돈 있는 사람들은 스스로 알아서 할 수 있다.

▷곽 소장=인위적인 규제나 시장 개입은 부작용을 낳을 수 있다. 시장이 제 기능을 발휘하는 데 정부 정책의 초점을 맞춰야 한다.

△앞으로 집값은 어떻게 될 것으로 보나.

▷함 센터장=수도권 집값은 더 떨어지지는 않을 것이라는 기대가 있다. 지방을 보면 대구 부산은 이미 많이 올랐다. 창원은 기업 수요가 꾸준한 게 장점이다. 세종은 지난해 1만5000가구에 이어 올해 1만7000가구 정도 분양할 예정이다. 여기서는 단기적으로 2~3년 내 가격 상승을 기대하기 어렵다.

▷김 전무=강남권 재건축 단지 입주시기와 1%대 금리의 7년과 맞아떨어질 수도 있다. 2008년 서초와 잠실에서 재건축 3만여가구가 입주했을 때 집값이 떨어졌다. 그런 시기가 다시 올 수도 있다.

▷이 팀장=조금은 오르지 않겠나. 분양가 상한제 등 낡은 규제가 많이 풀렸다. 초저금리 대출이 집을 사려는 대기 수요와 갈아타기 수요를 일정 부분 흡수할 것이다.

▷곽 소장=투자자가 매매가 올리는 시장이 아니다. 전세 구하다가 울며 겨자 먹기로 집을 사는 경우가 많다. 전세가 매매를 결정하는 구조다. 앞으로도 전세가가 오른다면 매매가도 오른다고 봐야 한다. 전세가 안정되는 시기에 매매도 안정될 수 있다. 지방은 양극화가 시작된 것 같은데 한층 심해질 것이다. 전문가 대부분은 지방이 고점을 찍은 것으로 여기는 분위기다.

김병근 기자 bk11@hankyung.com