“임차 기간 8년 동안 임대차 계약을 2년에 한 번씩 네 번 맺어야 하나요. 임대료가 크게 싸지 않은데 8년 전세를 산 뒤 분양전환을 하지 않으면 굳이 기업형 임대주택에 들어올 이유가 없을 것 같은데요.”(서울 잠실동 J공인 관계자)

정부가 최근 내놓은 ‘기업형 민간임대 활성화 대책’(1·13 부동산 대책)과 관련, 수요자와 건설업체들 사이에 궁금증이 쏟아지고 있다. 정부가 관련 법안 마련에 나선 가운데 부동산업계에선 장기 임대에 따른 임차인 모집 방법, 임대 종료 후 분양전환 등 수익 확보 방안이 불명확하다는 지적이 나온다. LH(한국토지주택공사)에서 매입을 확약해주는 것도 2억원 이하, 전용 60㎡ 이하 소형주택으로 제한돼 실효성이 크지 않을 것이란 전망이다.

정부가 이번에 내놓은 민간임대 임차 기간은 4년 단기와 8년 장기로 나뉜다. 하지만 세금 감면 등 각종 혜택은 이른바 ‘기업형 임대주택’(준공공임대)인 8년 임대주택에 집중돼 있다. 수요자들은 세입자와 민간사업자들이 2년 단위로 네 번까지 계약을 연장하는 방식인지 궁금해하고 있지만 아직 확정된 내용은 없다. 종전 5년 임대주택에 있는 분양전환 의무는 기업형 민간임대주택엔 없다. 때문에 임대사업자가 임대 기간이 끝난 뒤 분양전환을 하거나 처분할 수 있다. 세입자 중 분양전환 희망자와 단순 임대 거주자를 어떻게 분리할지도 정해지지 않았다.

세입자가 직장 이전 등으로 불가피하게 이사할 때 새로운 세입자 선정 방식도 정해진 게 없다. 기존 민간임대의 경우 분양전환 때 주변 아파트보다 저렴하게 분양받아 시세차익이 생긴다. 때문에 갑자기 이주해야 할 임대주택 거주자는 향후 시세차익 등에 대한 프리미엄(웃돈)을 감안해 후임 임차인에게 불법 전대하는 사례가 적지 않다.

LH의 매입 확약도 저가 소형주택에 그쳐 도심지역 기업형 임대주택에는 적용하기 힘들다는 지적이다. 황용천 해밀컨설팅 사장은 “분양전환 자체가 세입자에게 가장 큰 매력”이라며 “분양전환 여부가 불투명하면 세입자들이 임대주택 입주를 꺼릴 수 있다”고 말했다. 이춘우 신한금융투자 팀장도 “임대주택은 향후 세입자의 집으로 바뀔 수 있는 후분양 주택 성격이 강하다”고 설명했다.

이번 정책은 건설사가 임대주택을 지은 뒤 일정 물량을 계속 보유하면서 수익을 내는 건설임대에 초점이 맞춰져 있다. 토지주가 땅을 빌려주고 임대관리업체가 건설을 한 뒤 일정 수익률을 보장해주는 일본 등 선진국 민간임대 정책과 차이가 있다. 전문가들은 수도권 외곽의 공공택지보다는 임대 수요가 많은 도심권에서 중소형 임대주택을 많이 공급하는 게 전세난 해결에 도움이 될 것으로 보고 있다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “도심에서 소규모 임대주택을 다양하게 공급하는 게 중요하다”며 “일본에서는 지주에게 상속세나 증여세를 대폭 줄여줘 원자재인 토지가 쉽게 공급되는 길을 터놓고 있다”고 설명했다.

김진수 기자 true@hankyung.com