[맞짱 토론] 年 1%대 수익공유형 주택대출 논란

정부가 다음달부터 시중은행(우리은행)을 통해 도입하는 연 1%대 초저금리 주택담보대출인 수익공유형 모기지가 투기 조장 논란에 휩싸였다.

그동안 연소득 7000만원 이하 무주택자만 연 1%대 국민주택기금 주택담보대출을 받을 수 있었지만 새 은행대출은 연봉 1억원이 넘는 고소득자도 다(多)주택자만 아니면 대출할 수 있다. 대상 아파트도 공시가격 9억원 이하, 면적은 중대형을 포함한 전용 102㎡ 이하까지로 확대됐다. 집값이 비싼 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 상당수도 포함된다.

수익공유형 모기지가 중산층이나 고소득 무주택자들의 내 집 마련을 도와 부동산 시장 활성화는 물론 만성적인 전세난을 완화시켜 주택시장 안정에 기여할 것이라는 전망이 적지 않다. 특히 집값 상승에 따른 이득을 대출자와 은행이 공유하는 만큼 투기 목적 구매보다는 실수요자 위주로 운영될 가능성이 높다는 설명이다.

이에 반해 정부가 저금리를 미끼로 투기꾼을 모으고 있다는 주장도 나온다. 향후 집값이 오르면 은행과 차익을 나누는 대출 특성상 집값 상승 가능성이 큰 일부 지역의 고가 주택을 매입하는 부자들에게 유리한 재테크 상품에 불과하다는 것이다. 코픽스(자금조달비용지수)보다 1%포인트 낮은 금리로 설정된 대출금리도 기준금리 상승 여부에 따라 얼마든지 고금리 대출로 바뀔 수 있다고 주장한다. 또 대출 7년 뒤부터는 일반 주택담보대출로 변경되는 점도 대출자에게 큰 부담이 될 수 있다는 지적이다.


찬성 “실수요자 ‘내 집 마련’에 적합…주택·금융시장 안정성 높일 것”

주택가격 상승분 공유로 금융회사·차입자 ‘윈윈’

수익공유형 은행대출(수익공유형 모기지)은 기본적으로 금융회사와 차입자가 수익과 위험을 분담하는 대출이다. 금융사는 저리로 대출해주지만, 주택가격이 상승하면 이를 공유함으로써 추가 수익을 얻는다. 차입자는 주택가격이 하락할 때 저리의 이자만 부담하지만, 주택가격이 상승하면 상승분을 금융사와 나눠야 한다. 이런 점에서 수익공유형 모기지는 주택가격 하락 위험을 금융사와 차입자가 나누어 갖고, 가격 상승분도 공유하는 상품이라고 할 수 있다.

수익공유형 모기지는 금융사와 차입자 모두 사회가 바람직하다고 생각하는 방향으로 행동하도록 하는 인센티브 구조를 갖고 있다.

먼저 금융사는 주택가격의 하락 위험을 일부 떠안기 때문에 방만하게 대출할 수 없다. 방만하게 대출했다가는 자신도 위험해지기 때문이다. 수익공유형 모기지 수요는 주택가격과 반대로 움직인다. 주택가격이 하락하면 대출 수요가 늘고, 주택가격이 상승하면 대출 수요가 감소한다. 수익공유형 모기지의 이 같은 특성이 주택시장이나 금융시장의 과열 또는 급랭을 막아준다.

수익공유형 모기지는 자본이득을 공유하기 때문에 투기 목적으로 주택을 구입하는 사람에게는 적합하지 않은 상품이다. 이 상품은 자본이득을 고려하지 않고 저렴한 비용으로 내 집에 거주하기를 희망하는 사람에게 적합하다.

이런 점에서 수익공유형 모기지는 주택시장과 금융시장의 안정성을 높이고, 내 집 마련을 원하는 사람의 원리금 지급 능력을 제고하는 상품이다.

수익공유형 모기지는 이미 2년 전 국민주택기금이 도입해 내 집 마련을 하고 싶었지만 원리금 지급 능력이 부족했던 사람들에게 큰 호응을 받은 상품이다.

이번에 도입된 수익공유형 모기지는 국민주택기금의 상품 구조와 거의 비슷하다. 대출자가 주택가격 하락 위험을 보증회사와 나누어 갖는 것도 동일하다. 차이가 있다면 국민주택기금 상품은 고정금리로 20년 뒤 수익을 정산하는 데 반해, 수익공유형 모기지는 변동금리로 7년 뒤 수익을 정산한다는 점이다.

이 같은 구조적 특성을 고려할 때, 이번에 도입하는 수익공유형 모기지가 ‘투기를 유발하고, 주택가격 하락 시 모두를 망하게 한다’는 비난에 동의하기 어렵다.

초저금리라는 용어가 차입자에게 큰 특혜를 주는 것처럼 비쳐서 그런 것 같은데, 대출금리는 수익의 공유 비율에 따라 얼마든지 조정될 수 있다. 대출금리가 낮으면 수익을 많이 나눠야 하고, 대출금리가 높으면 수익을 조금만 공유해도 된다. 물론 차입자가 당장의 낮은 금리만 보고 차입 여부를 결정할 수도 있기 때문에 ‘너무 낮은 금리에, 너무 많은 수익공유 방식’은 좀 더 검토해 볼 필요가 있을 것이다.

이번에 나온 수익공유형 모기지가 변동금리 대출이라는 점에서 정부의 정책 방향과 일치하지 않는다는 비판이 나올 수 있다. 그럼에도 불구하고 이 상품이 일반적인 변동금리 대출보다 금융소비자를 좀 더 보호한다는 측면은 고려돼야 한다.

작년에 ‘하우스 오브 뎁(House of Debt)’이라는 책으로 미국 경제학계를 흥분케 했던 미안(A. Mian)과 수피(A. Sufi)는 아무런 책임도 지지 않는 금융사의 대출 관행이 방만한 대출을 가져왔고, 이것이 금융위기를 몰고 왔다고 봤다. 이들은 금융사와 차입자가 주택가격의 하락 위험을 나누고, 그 대가로 수익도 공유하는 것이 금융시장과 주택시장의 안정을 가져온다고 봤다. 그렇게 하는 것이 금융사의 임무이며, 수익공유형 모기지는 그런 상품 중 하나다.


반대 “1년에 집값 2.6%씩 올라야 본전…年 1%대 금리도 고정된 것 아냐”

저성장에 집값 상승 의문…가계 부채 증가 우려

‘은행에서 7년 동안 연 1%대 금리로 집값의 70%를 빌려 10억원짜리 집을 살 수 있다. 7년 뒤 집값이 올라 수익이 생기면 은행과 나누면 된다.’

투기꾼이 투자자를 모으기 위해 던진 미끼가 아니다. 전세난 완화와 부동산 시장 활성화를 위해 정부가 던진 정책이다. ‘1%대 수익공유형 은행대출’(수익공유형 모기지)이다. 정부 말대로라면 집을 사지 않을 이유가 없다. 전세에서 벗어나 집을 사서 강남에도 들어갈 수 있다. 하지만 석연찮은 게 한두 가지가 아니다. 과연 이 정책으로 전세난을 잡을 수 있을까.

1%대 수익공유형 모기지는 국민주택기금의 ‘공유형 모기지’를 은행 상품으로 바꾼 것이다. 이 상품은 수십억원을 가진 자산가도 기존 주택 처분을 전제로 대출이 까다로운 10억원짜리 집(공시가격 9억원·102㎡ 이하)을 집값의 70%까지 7년간 초저금리로 빌려 살 수 있도록 한 것이다.

일부 고가 대형 아파트를 제외한 대부분의 집을 살 수 있다. 대출만 받으면 누구나 전세에서 탈출할 수 있는 것이다. 하지만 이 상품을 출시하는 우리은행의 대출 심사기준을 보면 고소득자이면서 집값 상승세가 강한 지역 주택일수록 유리하다. 돈 없는 세입자들의 저가 주택 실용적 매입보다 고소득자의 고가 주택 투기적 매입에 더 적합하게 만들어졌다. 부자들의 재테크용 상품이라는 말이다.

초저금리라는 점도 동의하기 힘들다. 이 상품의 금리는 ‘코픽스 -1%포인트’로 책정됐다. 지금은 연 1% 중반이지만 기준금리가 오르면 같이 오르는 구조다. 영원한 1%대가 아니라는 얘기다. 7년 후 중간 정산 때 은행이 가져가는 몫을 따져보면 실제 금리는 더 높다.

당초 집값 대비 대출 평균 잔액(이하 대출평잔) 비율에 따라 은행이 시세차익을 가져간다. 관건은 대출평잔이다. 국민주택기금 공유형 모기지의 대출평잔은 대출금의 60%다. 은행 상품은 80%를 웃돌아 집주인보다 은행에 더 유리하다. 은행의 수익을 금리에 포함하면 실제로는 고금리 상품인 것이다. 7년 후 중간 정산을 하지 않고 계속 살면 은행 몫은 대출금으로 편입된다. 금리도 일반 금리로 전환돼 대출자의 비용 부담은 더 늘어난다.

수익공유형 모기지로 집을 사는 것이 전세보다 꼭 유리한 것도 아니다. 2억5000만원을 가진 부부가 1억원을 대출받아 3억5000만원짜리(2015년 1월 서울 아파트 평균) 전세에 사는 것과 수익공유형 모기지로 4억3500만원을 빌려 이 전세의 실거래가인 6억8500만원을 주고 매입하는 경우 비용을 비교해보자.

첫해에만 매입(2596만원)이 전세(470만원)보다 5배가량 더 든다. 이후 연간 비용도 약 2배 높다.

우선 대출 이자가 전세보다 1.5배 더 든다. 중개수수료는 훨씬 많다. 세금도 내야 한다. 단순 계산하면 1년에 2.6%씩 집값이 올라야 본전이라는 얘기다. 이는 물가상승률이 1%대에 불과한 저물가 시대에 쉽지 않은 일이다.

집값이 예전처럼 계속 오를지도 의문이다. 집값이 오를 지역과 주택을 대상으로 대출을 해도 저성장, 저물가에 따라 집값이 하락할 수 있다. 7년 뒤 중간 정산 때 집값 하락에 따른 손실은 그대로 대출자의 몫이다. 7년 후 일반 대출로 전환할 때 가격이 내려간 집은 담보가치 하락으로 집주인에게 큰 짐이 된다. 은행이 수익을 거두지 못할 땐 대한주택보증이 손실을 메워야 한다.

수익공유형 모기지는 주택 가격이 떨어지면 모두 망하는 구조다. 차입자들에게는 미끼 상품이고, 은행의 약탈적 대출을 조장하는 것이다. 국가 경제에는 가계부채라는 폭탄을 안길 수 있다.

김보형/김일규 기자 kph21c@hankyung.com