[Real Estate] 상계동 다가구 2억에 낙찰받아 4억3200만원에 판 비결은…
경매 투자자 시절 필자가 낙찰받았던 서울 상계동 다가구주택은 종잣돈 없이 경매를 시작하는 사람들에게 모범이 될 만한 사례다. 대상 물건은 대지 132㎡, 건물 330㎡가량 되는 수락산 입구에 있는 다가구 주택이었다. 감정가는 3억2000만원대였는데 네 번의 유찰을 거쳐 최저가격이 감정가격 대비 41%대인 1억3271만원까지 떨어져 있었다.

이 물건이 유찰을 거듭한 이유는 법적으로 복잡하게 얽혀 있는 특수 물건이기 때문이었다. 먼저 전입신고가 은행의 선순위 저당권보다 빨라 대항력이 있어 보이는 임차인 2명이 공지돼 있었다. 대항력이 있음에도 배당요구를 하지 않아 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 물건이었다. 설상가상 공사업자가 건물 리모델링 대금을 받지 못해 1층을 점유하고 있다며 1억3000만원의 유치권을 신고한 상태였다. 게다가 해당 토지는 건물 소유자의 단독 소유가 아니라 다른 사람과 공유하고 있어 재산권 행사에 제한이 있는 지분토지였다.

필자는 이 물건을 20명 가까운 경쟁자를 물리치고 2억800만원대에 낙찰받았다. 이 복잡한 물건을 낙찰받고 법률 관계를 정리한 뒤 임대를 놓아 투하원금 이상 회수한 것은 잔금 납부 후 불과 한 달이 채 되지 않은 기간이었다.

먼저 대항력 있는 임차인으로 추정되는 선순위 전입자들부터 보자. 이 토지의 지번은 하나인데 소유자가 둘이었고 지상에 한 채씩 건물을 갖고 있었다. 하나의 주소지에 건물이 두 채가 있는 꼴이었다. 결국 대상 물건에 전입신고한 사람들이 옆 건물의 임차인일 수도 있다고 추정했다. 우편함 확인 및 이웃집 탐문 등 면밀히 조사한 결과 추정이 사실임을 확인할 수 있었다. 임차인으로 공지된 사람들은 옆집 사람들이었던 것이고 낙찰자가 인수할 보증금 따위는 애초 없었던 것이다.

토지가 공유지분으로 돼 있는 것 또한 아무런 문제가 되지 않았다. 하나의 지번에 건물이 두 채가 올라와 있다 해도 법적으로 재산권 행사가 제한되는 공유지분이 되는 것이 아니라 각자 단독으로 온전하게 재산권을 행사할 수 있는 ‘구분소유적공유관계’가 된다는 것이 판례의 입장이다.

마지막으로 이 물건의 최대 난제인 유치권. 철저한 사전조사를 통해 이 사건 유치권은 90% 이상 허위라는 판단이 들었고 설사 10% 가능성에 발목을 잡혀 유치권이 사실로 판명된다 해도 공사대금이 터무니없이 부풀려져 있다는 생각을 했다. 당근과 채찍이 교묘히 섞인 압박에 유치권자는 3000만원에 유치권 포기 각서를 써주기로 합의했다.

입찰 보증금을 제외한 잔금을 전액 대출받아 납부했다. 미리 임차인들과 협의해 놓은 대로 2층과 지하층 1가구를 보증금을 낮춰 월세로 재계약하면서 투하된 10%의 보증금도 얼추 찾을 수 있었다. 1층과 지하층 다른 1가구의 임차인도 곧 구해졌다. 그들로부터 받은 보증금이 약 6000만원에 이르러 유치권 합의대금 3000만원을 제하고도 순수익 3000만원이 남았다. 또한 한 달 월세가 120만원에 은행이자가 80만원대였으니 투자와 동시에 3000만원의 순수익과 매달 30만~40만원의 현금흐름이 발생했다. 이 물건은 3년 동안 보유하다가 양도세 부담 없이 어느 노부부에게 4억3200만원에 매각했다. 이 물건은 투하된 원금이 없으니 수익률을 논하는 것 자체가 무의미하겠다. 경매공부만 열심히 하면 큰돈 없이도, 아니 종잣돈이 없어도 경매로 성공할 수 있다.

정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >