[시론] 인위적 전·월세 규제가 불러올 폐해들
올 들어 주택매매시장이 활기를 띠고 있다. 거래량이 크게 늘었고, 미약하나마 매매가격도 상승 추세다. 신규 아파트 분양시장에서도 실수요자 중심의 청약열기가 대단한 것으로 전해진다. 정부의 규제완화 정책이 꾸준히 추진됐고, 저금리 추세가 지속되는 등 여러 이유가 있겠지만 전세가격의 상승이 주요 원인으로 언급되고 있다. 매매가 대비 전세가 비율이 계속 오르고 있고 전세주택을 구하기 어렵다 보니 이참에 주택을 구입하는 쪽으로 돌아섰다는 것이다.

전·월세시장은 몇 년 전부터 구조적 변화를 겪고 있다. 주택임대차 계약 중 전세 계약 비중은 줄고 보증부월세 계약 비중이 커지는 추세다. 전세는 주택매매가격 상승에 따른 매매차익에 기반을 두고 있다. 매매차익이 충분치 않으면 전세라는 임대차 형태는 지속될 수 없다. 더욱이 시장금리가 낮아 전세보증금 운용으로 얻을 수 있는 이자소득도 많지 않기 때문에 집주인은 보증부월세로 돌려 시장금리보다 높은 월세를 받는 것이 이득이다. 반면 세입자는 전세를 선호한다. 시장금리와 전월세전환이율을 비교하면 전세로 세를 들 때 지급하는 주거비용이 월세보다 싸기 때문이다. 결국 전세수요는 증가하고 전세공급은 감소하게 돼 전세가격이 높아질 수밖에 없다. 앞으로 주택매매가격의 상승률이 높지 않고 저금리가 유지된다면 반(半)전세를 포함한 보증부월세로의 임대차계약 변화 추세는 지속될 것으로 예상된다.

이런 구조적 변화과정에서 세입자의 주거부담은 과거보다 늘어나게 될 것이다. 그렇다고 해서 정치권 일각에서 거론되고 있는 전·월세 가격 규제는 바람직하지 않다. 임대주택의 질적 수준이 떨어지고 임대주택 총량도 줄어드는 문제가 생긴다. 주택 투자자인 집주인은 전·월세 가격 규제로 수익률이 낮아지면 다양한 방안을 강구할 것이다. 새 임차인을 받아들일 때 높은 보증금이나 임대료를 요구하고, 셋집 관리를 등한시해 관리비용을 줄임으로써 수익률을 유지하고자 할 것이다. 장기적으로는 기존 임대용 주택 보유자는 이를 매각하고, 새로 임대사업에 참여하는 사람도 줄어들 것이다.

전·월세 가격을 규제한다고 세입자가 혜택을 받는 것이 아니다. 전·월세 가격이 규제된 임대주택 계약기간 동안 거주하는 세입자만 일부 혜택을 누릴 뿐이다. 신혼부부처럼 새롭게 임대주택시장에 진입하는 사람들이나 직장 이동 등으로 셋집을 구하려는 사람들은 높은 임대료를 내야 하거나 셋집을 구하기가 점점 더 힘들어질 것이다.

따라서 정부는 전·월세 가격 상한제처럼 과도한 시장개입을 피하고 전·월세 시장이 구조적 변화과정에서 연착륙할 수 있도록 유도하는 것이 바람직하다. 이 과정에서 저소득·서민들의 주거부담이 과도하게 늘어나지 않도록 해야 한다. 공공임대주택 공급이나 주거급여 등을 통해 자격기준이 되는 저소득계층의 주거부담을 완화하고, 그 이상의 계층에 대해서는 월세 세액공제를 지속적으로 추진해 월세 전환으로 발생하는 충격을 줄여야 한다. ‘깡통전세’처럼 매매가격 변동 위험에 노출된 전세입자에 대해서는 전세보증금 반환 보증보험을 낮은 비용으로 이용할 수 있도록 대안을 마련할 필요가 있다.

전세에서 보증부월세로의 임대차 계약구조 변화는 매매차익 중심에서 운용수익 중심으로 임대사업의 수익구조가 바뀐다는 것을 뜻한다. 그만큼 안정적 수익을 추구하는 장기적 성격의 자금을 주택 임대차시장에 투자할 수 있는 기회가 커지고 있다는 것을 의미한다. 이 과정에서 우량한 투자자와 임대관리 전문기업이 등장해 양질의 임대관리 서비스를 제공할 수 있다면 임대주택산업의 규모가 확대되고 선진화되는 전기를 마련할 수 있을 것이다.

정의철 < 건국대 교수·부동산학, 한국주택학회 회장 echung@konkuk.ac.kr >