[서민 두 번 죽이는 임대주택] 가구당 4.2건 하자…싼 게 비지떡?
“임대 아파트 예비 입주자입니다. 계약을 앞두고 아파트를 방문했는데 황당한 상황이 생겼네요. 문고리가 없고 벽면에는 곰팡이와 결로 현상이 보입니다. 장판은 뜨고 거실 마루는 수평이 맞지 않아요. 서민들을 위한 아파트를 만든다더니 실망스럽네요.”

인터넷 포털 사이트에 ‘임대 아파트 하자’를 검색하니 각종 사례가 줄을 잇는다. 공공과 민간 모두 예외가 없다. 입주한 지 반년도 안 되는 새 아파트에서 엘리베이터가 고장 나고 같은 단지 다른 엘리베이터에는 세 살짜리 아이가 갇히는 아찔한 사고도 있었다. 입주한 지 1년도 되지 않은 세종시 아파트에서는 벽을 철거하고 재공사를 해도 결로 현상이 더 심해졌다는 민원이 발생했다.

LH, 경영 정상화 치중하다 품질관리 허술

지난해 국정감사에서 한국토지주택공사(LH)는 뭇매를 맞았다. LH 아파트 하자 발생 비율이 해마다 상승한다는 자료가 나왔다. 김윤덕 새정치민주연합 의원실 자료에 따르면 LH 아파트의 하자 발생 건수는 2009년 100가구당 11건이었지만 2013년에는 31건으로 급증했다. 아파트 3채당 1채꼴로 하자가 발생했다. 승강기 고장 사고는 평균 30분꼴로 발생하고 있었다.

서울시 공공임대주택을 시행하는 SH공사도 상황은 비슷하다. 지난해 하반기 SH공사의 입주 아파트 ‘하자’ 및 ‘잔손보기’ 민원이 가구당 평균 4.2건꼴에 달하는 것으로 나타났다. SH공사에 따르면 입주 단지의 지난해 6~12월 ‘하자’와 ‘잔손보기 하자’는 각각 190건과 6만5149건으로 집계됐다. 총 하자는 가구당 4.2건꼴이다. 행정자치부 조사를 보더라도 SH공사의 분양 아파트 입주 후 만족도는 2013년 59.9점, 2014년 49.3점으로 하락했다.

공공임대주택은 외부로 노출이 쉽게 될 뿐이지 아파트 하자 문제에 대해 민간 또한 자유로운 건설사는 없다는 게 전문가들의 공통된 시각이다. 브랜드가 있는 민간 건설사에 비해 시행사인 LH와 SH공사는 다소 하자 관리에 소극적으로 대응해 온 측면이 있다. LH는 2009년 주택공사와 토지공사 합병 이후 부채 감축과 경영 정상화에 집중하면서 품질관리에 상대적으로 소홀했다는 점을 인정하고 있다. 하자에 관한 SH공사의 반응은 “싼 게 비지떡”이라는 설명이다. SH공사 홍보실 관계자는 “건설비를 많이 투자하지 못해 엘리베이터가 없던 아주 예전과 비교하면 품질이 좋아졌지만 최근 몇 년간 품질이 특별히 좋아졌다고 보기 어렵다”고 말했다.

왜 이와 같은 현상이 나타나는 걸까. 공공 기관인 LH나 SH공사는 건설사와 계약해 임대주택을 짓는데, 이때 최저가 낙찰제가 적용된다. 최저가 낙찰제는 공공 기관이 건설 공사를 발주할 때 가장 낮은 가격을 써낸 업체에 공사를 주는 제도로, 1962년 도입 이후 수차례 폐지·재도입 과정을 반복하다가 2001년부터 본격 시행돼 올해로 15년째 유지되고 있다. 최저가 낙찰제를 통해 입찰하면 낙찰 비용이 줄어들어 공사비용을 아낄 수 있다는 취지에서 적용 범위가 확대돼 왔다. 그런데 값싼 공사비를 내세우다 보니 과도한 업체 간 일감 따내기 경쟁으로 덤핑 수주와 저가 자재 투입 등 부실 시공이 나타났다.

판로지원법에 따라 턴키 방식이 아닌 분리 발주를 하면서 공사에 참여하는 전문 건설 업체가 너무 많아 공사의 연결성이 떨어지는 점도 원인으로 지적된다. 이 때문에 감독관이 품질관리보다 자재 발주에 여념이 없다는 볼멘소리가 나온다.

신규범 한국건설산업연구원 연구위원은 “가장 큰 문제는 공사비 저하를 꼽을 수 있다”며 “건설 경기 침체로 물량을 확보하기 위해 건설 업체들이 수주를 놓고 제살 깎기 경쟁을 하면서 원 수급자의 낙찰률이 거의 70%대에서 결정된다”고 말했다. 평균 낙찰률이 73%로, 100억 원짜리 공사를 73억 원에 입찰하는 셈이다.

고질적인 하청 문화는 악순환 고리로 이어졌다. 낙찰을 받은 종합 건설 업체 원 수급자는 전문 건설 업체에 하도급을 주게 된다. 이 과정에서 ‘재하도급 금지 규정’을 어기고 재재하도급 등으로 다단계 하도급이 형성된다. 박은철 서울연구원 연구위원은 “재재하청을 넘어 7단계까지 하청을 주는 것을 봤다”며 “부실은 당연한 수순”이라고 말했다.

낙찰률 65% 밑돌아…정상적 시공 불가능

낮은 공사비로 흑자를 내기 어려운 건설사들이 일정 수수료를 떼고 하청 업체에 떠넘기면서 벌어지는 현상이다. 그리고 이 과정에서 100억 원짜리 공사는 반 토막이 난다. 하청을 받은 전문 건설 업체는 마진을 남기기 위해 ‘공기 단축’, ‘인건비 절감’을 택하게 된다. 공사 기간이 단축되면서 품질이 떨어지고 숙련되지 않은 불법 외국인 노동자가 늘어나면서 특히 마감 공사에서 하자가 늘어나는 것이다.

더 심각한 문제는 낮은 임금과 열악한 근무 여건으로 젊은 인재들이 건설 현장을 기피하면서 숙련공의 대가 끊기고 있는 현상이다. 품질 저하, 하자 발생의 가능성이 점점 높아지고 있다는 신호다. 이와 같은 공사 현장의 실상은 겉만 번지르르하고 속은 부실한 ‘병든 미인’에 비유된다. 신 연구위원은 “가끔 보면 벽체 안에서 쓰레기가 나왔다는 기사도 있는데, 이게 다 부당한 대우를 받으면서도 참고 일하는 사람들이 화풀이를 그런 식으로 한 것”이라고 말했다.

임대 아파트의 품질 논란은 하루 이틀의 문제가 아니다. 그렇다면 그 사이 품질 개선에 얼마나 노력했을까. LH는 지난해 국감 이후 ‘LH 하자 근절 종합 대책’을 마련했다. 그중 가장 실효성이 있는 대책은 ‘입주자 역평가’ 제도 도입으로 평가된다. 입주자의 품질 만족도 향상을 위해 입주 초기에 하자 조치 여부를 입주자에게 직접 확인 받아 시공사를 평가하는 제도다.

LH 현장품질관리단 관계자는 “시공사와 설계사의 의견을 배제하고 입주자 쪽에서 평가하는 것으로 하자 처리율이 90%를 넘길 때까지 끝까지 시공사에 제재 조치를 취한다”고 말했다. 그 결과 역평가 시행 전후 입주자 지적 사항 처리율은 51.7%에서 80.8%로 29.1% 포인트 증가했고 평균 처리 기간은 23일에서 9일로 14일 단축됐다.

또한 하자 처리 프로세스를 기존 3단계에서 2단계 구조로 개선하고 주택 품질 전문가를 임명해 착공 초기에 입주자 불편 사항을 발굴, 주택 품질 향상과 하자 민원 예방을 꾀하고 있다. 큰 방향에서 품질관리 시스템을 마련하고 사전·사후 관리 감독을 강화하는 조치들로 볼 수 있다. SH공사는 특히 서비스 품질 향상에 노력해 왔다.

이와 같은 품질 향상 노력에도 불구하고 전문가들의 평가는 다소 차가운 편이다. 시스템이 마련되고 하자 처리 과정에서 개선됐다고 하더라도 ‘현장’에선 여전히 ‘하자투성이’라는 이유 때문이다. 이는 제도가 뒷받침되지 않았기 때문이다. 한 하자 관리 전문가는 “여전히 하자 없는 공사 현장은 없다고 보면 된다”며 “관리 감독을 잘하면 된다고 말하지만 근본적인 문제 해결 없이는 개선이 불가능하다”고 말했다. 그에 따르면 현장 감독관들은 알면서도 쉬쉬 하는 분위기다. 낙찰률 65% 미만에서 정상적인 시공이 어렵기 때문에 ‘맞춰 먹기’ 위해 불법 체류자를 쓰고 날림으로 건물을 올릴 수밖에 없다. “시방서대로 표준화된 공법을 맞춰 달라고 요구하면 중간에 타절(공사 포기)하고 나가버린다. 새로운 건설 업체를 불러들이는 데 3~4개월이 흐르고 공기가 지연된 만큼 더 무리하게 공기를 단축할 수밖에 없다”는 설명이다.

미국 등 선진국에서는 이와 같은 악순환이 많지 않다. 일례로 미국의 공공주택 현장에선 직종별 최저임금제를 적용, 같은 일당이면 숙련공을 채용하도록 제도를 두고 있다. 공사비·공기·인건비 등의 과도한 하락을 막아내는 안전장치가 전혀 없는 국내 실정과 비교되는 부분이다.

이현주 기자 charis@hankyung.com

<본 기사는 한국경제매거진 한경BUSINESS 1018호 제공 기사입니다>