최근 주택시장은 상승국면으로 전환되고 있다. 2008년 하반기 주택시장이 악화되면서 시작된 건설업 경기순환 하락 국면이 마무리되는 분위기다. 2011년부터 지방 주택시장이 회복되기 시작했고, 2014년엔 수도권 주택시장도 회복되면서 건설사 주택부문 이익이 정상화되고 있는 것이다.

주택시장 상승 국면 진입

지역별 온도차 있지만 분양시장 활기…해외 '저가수주 늪'도 벗어나는 중
이 같은 시장 상황의 변화는 2008년 하반기부터 나타난 ‘주택시장 악화→건설사 주택부문 부실 증가→해외시장 경쟁 격화·국내 공공 경쟁 격화→해외와 국내 공공 원가율 악화’의 악순환 구조가 바뀌었다는 것을 보여준다. ‘주택시장 개선→건설사 주택부문 이익 증가→해외시장 경쟁 완화·국내 공공 경쟁 완화→해외와 국내 공공 원가율 개선’의 상승 주기로 전환됐다는 의미다. 건설사들의 해외사업 부문은 2010년부터 2012년까지 수주한 해외 악성사업 영향으로 아직 손실에서 벗어나지 못했다. 하지만 2013년부터 건설사 간 해외 수주 경쟁이 완화되면서 차츰 해외 저가 수주 늪에서 벗어나고 있다. 2015년에는 주택시장 개선과 해외부문 원가율 회복으로 건설사의 원가율 정상화가 예상된다.

국내 주택시장은 2014년부터 상승 주기에 진입했다. 이번 주택시장 상승은 수도권을 중심으로 진행될 전망이다. 2010년부터 부진했던 수도권 주택시장이 개선되면서 대형 건설사를 중심으로 착공 전 프로젝트파이낸싱(PF) 사업지 분양물량과 재건축, 재개발 분양물량이 증가하고 있다. 일부 전문가들은 주택공급 과잉을 우려하고 있지만 2015년 신규 분양물량은 그동안(2010~2014년) 공급이 부족했던 수도권 중심으로 확대되고 있어 공급 과잉 가능성은 낮다. 2016년 신규 분양주택은 전년비 감소하면서 자연스럽게 공급 과잉 우려가 줄어들 전망이다.

지역별·유형별 차별화 확대

신규 아파트 분양물량이 증가할 뿐 아니라 실제 이에 따른 수요도 늘고 있다. 2~3년간 증가한 분양물량은 그동안 위축됐던 수요가 정상화되는 과정에서 충분히 소화가 가능할 전망이다. 주택 가격 상승 국면에선 아파트 선호 현상이 높아지면서 수요도 같이 증가하는 경우가 많다. 아파트는 주택 구매 시 가장 규격화돼 있고, 가격의 가시성이 높으며, 가격의 변동성이 낮기 때문이다. 또한 아파트는 단독주택, 다세대, 다가구 등의 주택에 비해 높은 가격에 임대할 수 있고 주택 매매도 용이하다. 2011년부터 주택유형별 매매가격 대비 전세가율에서 특징적인 부분은 아파트와 연립주택의 전세가율 확대다. 이는 임차인이 이전에 비해 아파트를 더욱 선호한다는 사실을 보여준다.

다소 다른 이야기지만 최근 일본 경제가 아베노믹스 이후 활성화되면서 일본 주식시장이 빠르게 상승했고, 부동산시장도 장기 침체에서 벗어나고 있다. 1980년 후반의 부동산 버블 이후 실로 오랜만이다. 그동안 국내 주택시장이 일본을 닮아간다는 이야기가 많았다. 청년층 인구 감소에 따른 주택 수요 감소와 인구 노령화로 인한 주택 매물 증가 등으로 국내도 일본과 같은 부동산 장기 침체를 겪을 수 있다는 우려가 높았던 것이다. 하지만 최근 일본 부동산 시장에서 나타나는 특이한 점은 일본 경제와 주식시장 활성화에 따라 일본 부동산 시장도 개선되고 있는데, 가격이 가장 많이 상승한 주택은 도쿄의 콘도미니엄(국내로 보면 아파트)이다. 국내 주택시장에서도 지역별 차별화는 확대되고, 주택유형별 차별화도 커질 가능성이 높다.

‘시간차’ 두고 주가에 반영될 듯

2015년 분양물량이 예정대로 진행된다면 대형 건설사의 주택부문 매출과 이익은 2017년까지 증가할 전망이다. 2016년부터 분양물량은 감소하겠지만, 대형 건설사의 주택부문 매출과 이익은 2017년까지 증가하면서 건설사의 이익 정상화에 가장 크게 기여할 것으로 보인다.

현재 건설업 사이클이 상승 국면으로 전환됐지만 건설업종 주가에 곧바로 반영되지 않을 것으로 보인다. 건설업황이 저성장 국면에 진입한 현시점에서는 성장보다 원가율 개선과 정상화에 초점을 맞추는 전략이 필요하다. 올해 상반기까지는 국내 주택시장 개선 움직임을 지켜볼 필요가 있어 현대건설, 삼성물산 등 상대적으로 안정적인 이익이 예상되는 기업 중심의 투자가 유망했다면 하반기부터는 해외부문 원가율 회복과 국내 주택시장 개선에 따른 실적 개선이 예상되는 대림산업, 대우건설 등에 대한 투자가 유망할 전망이다.

강승민 < NH투자증권 책임연구원 grandblu@nhwm.com >