주택대출 분할상환하면 우대금리…거치기간은 1년 이내로 유도

깐깐해지는 주택대출

정부, 가계부채 종합대책
내년부터 상환 심사 강화…소득증빙 해야
"DTI 규제 전국 확대가 더 효과적" 지적도

정부가 1100조원 규모로 불어난 가계부채 관리에 들어갔다. 지난 6월 한 달 동안만 8조원이 늘어나는 등 증가 속도가 지나치게 가파르다는 판단에서다. 거치식·만기일시상환 주택담보대출을 줄여가겠다는 게 핵심이다. 또 상환능력 심사를 깐깐히 함으로써 총부채상환비율(DTI) 규제 효과를 극대화하기로 했다.

◆가계대출, 분할상환 방식으로

정은보 기획재정부 차관보가 22일 서울 프레스센터에서 ‘가계부채 관리 방안’을 설명하고 있다. 연합뉴스

정부는 주택담보대출 구조를 고정금리·분할상환 방식으로 바꾸는 데 정책을 집중하고 있다. 안심전환대출이 대표적인 사례다. 하지만 이것만으로는 충분치 않다는 게 정부 판단이다. 안심전환대출 규모는 약 38조원으로 전체 주택담보대출 439조6000억원(6월 말 기준)에 비하면 미미하다.

22일 나온 가계부채 종합관리 방안은 안심전환대출의 확장판이라 할 수 있다. 기존 주택 보유자뿐만 아니라 집을 사기 위해 새로 대출을 받는 차입자로 적용 대상을 확대하기로 했다. 이를 통해 분할상환 주택담보대출 비중을 2017년 말 45%로 올릴 계획이다.

정부는 당근과 채찍을 모두 꺼내들었다. 분할상환식 대출에 우대금리를 적용하는 것은 당근책이다. 현재 시중은행에서 만기 일시상환(변동금리 적용) 주택담보대출을 받으려면 연 3~3.5%의 금리를 적용받는다. 같은 금액을 3년간 고정금리로 빌리면 금리가 연 2.85%로 떨어진다. 정부는 은행이 내야 하는 주택금융신용보증기금의 출연요율을 깎아주면 추가 우대금리 상품을 내놓을 수 있을 것으로 보고 있다. 손병두 금융위원회 금융정책국장은 “이자 부담이 줄어드는 데다 분할상환으로 전환하면 이자비용에 대한 소득공제(최대 1800만원)도 받을 수 있다”고 설명했다.

변동금리·만기일시상환식 대출을 받으려는 소비자에겐 상대적으로 불이익을 주기로 했다. 예컨대 변동금리로 대출을 받으면 ‘스트레스 금리’를 적용받아 예전보다 대출 가능액이 줄어든다. 만기상환식으로 받으려면 상환능력을 깐깐하게 검증받아야 한다.

◆심사 강화로 DTI 확대 효과

이번 대책으로 담보인정비율(LTV)과 DTI 규제가 강화되는 효과를 거둘 것이라는 게 정부 설명이다. 시중은행 관계자는 “소득 심사를 철저하게 하겠다는 것은 DTI를 까다롭게 적용하겠다는 것이나 마찬가지”라고 말했다.

분할상환식으로 대출 원금을 갚아나가면 LTV도 자연스럽게 떨어진다. LTV 한도(70%)를 꽉 채워 대출받았다고 하더라도 원금과 이자를 매달 꾸준히 갚으면 LTV가 떨어지는 효과가 나타난다는 얘기다.

정부는 향후 주택가격 하락이나 금리 상승에 따른 차입자의 피해를 최소화하기 위해 올 12월부터 유한책임대출을 시범적으로 도입하기로 했다. 빚을 갚지 못해 부도가 나면 채무자의 상환 책임을 해당 담보물로 한정하는 제도로 국토교통부는 대상 주택 기준과 대상 물건에 대한 심사 체계 및 사후관리 규정 등을 마련하기로 했다.

이번 대책에 대해 전문가들은 정부가 부동산시장 침체를 막으면서 동시에 가계부채 뇌관도 제거하기 위해 선택한 방법이라고 말한다. 정부는 이미 LTV, DTI 규제 완화를 내년 8월까지 1년 더 연장하기로 했다. 이를 건드릴 경우 부동산시장에 ‘집값 하락’이라는 신호를 보낼 수 있을 것이라는 게 정부의 우려다.

하지만 일각에선 두 마리 토끼를 잡으려다 한 마리도 제대로 못 잡을 수 있다는 지적이 나온다. 시중은행 관계자는 “DTI 규제를 수도권 외 지방으로 확대하는 등의 조치가 가계부채 총량을 줄이는 데 더 효과적일 것”이라고 말했다.

■ 스트레스 금리

향후 금리 인상 리스크를 보여주는 금리. 원리금 상환액 계산 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더하면 상환 부담액이 커져 대출한도를 줄이는 효과를 낸다.

■ 유한책임대출

채무자의 상환 책임을 해당 담보물로 한정하는 대출 제도. 정부는 일정 소득 및 주택가격 이하의 국민주택기금 대출에 시범 시행하기로 했다.

박동휘/김일규 기자 donghuip@hankyung.com