[Real Estate] 서울 강남 재건축 시장 호조세 지속…지방광역시 분양 열기도 뜨거워

부동산 트렌드

요즘 주택시장에선…
강남 재건축 빅3 최고가 근접
상반기 청약 경쟁률 8.73:1
작년 동기 대비 두배 상승

‘기존 주택시장은 서울 강남 재건축, 신규 분양시장은 지방광역시.’

올해 주택시장에서 두드러진 흐름이다. 강남 재건축 아파트값 강세는 민간택지 내 분양가 상한제 폐지와 재건축 초과이익 환수제 3년 유예 등 규제 완화로 사업비용이 줄어든 결과라는 분석이다. 또 부산과 대구, 광주, 울산, 대전 등 지방광역시 분양시장의 활황은 전셋값 상승에 따른 내집 마련 실수요, 시세차익을 기대한 투자 수요 등이 어우러진 결과라고 전문가들은 풀이했다.

날개 단 서울 강남 재건축

서울 대치동 은마(4424가구)와 개포동 주공1단지(5040가구), 잠실동 주공5단지(3930가구) 등 4000~5000가구 내외의 ‘강남 재건축 빅3’ 아파트값은 역대 최고점에 바짝 다가섰다. 은마아파트 76㎡(이하 전용면적) 시세는 올초보다 1억3000만원 뛴 9억8000만원이다. 2008년 금융위기 이후 7년 만에 10억원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 이달 집주인이 부르는 매도 호가는 최고 10억1000만원에 달한다. 개포 주공1단지 36㎡와 잠실 주공5단지 76㎡의 이달 매도 호가는 각각 6억3000만원과 11억5000만원으로 역대 최고가의 80%를 웃돈다.

한강변 재건축 아파트값은 2000년대 중반 최고점을 넘어섰다. 서울 반포동 주공1단지(3500가구) 138㎡ 가격은 연초 23억~24억원에서 이달 26억원으로 뛰었다. 종전 최고가격이던 2010년 1월 24억원을 5년여 만에 갈아치웠다. 반포동 경남아파트 105㎡도 최근 11억7000만원까지 올라 종전 최고가 11억1000만원(2011년)을 4년 만에 경신했다. 청담동 한강변 단지도 비슷하다. 2007년 11억8000만원으로 최고점을 찍고 2012년 9억원까지 떨어졌던 청담삼익 115㎡는 최근 13억원 선에 거래되고 있다.

서울 강남 재건축 시장의 호조세는 당분간 계속될 것으로 전문가들은 전망한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “부동산 경기 회복과 민간택지 분양가 상한제 폐지로 일반 분양 수익이 늘어날 것으로 예상되는 만큼 재건축 아파트값이 당분간 강세를 보일 것”이라고 내다봤다. 저금리 기조도 재건축 시장에 호재로 작용하고 있다. 이춘우 신한은행 PB팀장은 “저금리로 금융상품 수익률이 떨어지는 데다 주택담보대출 금리도 낮아 재건축 투자 비용이 예전보다 줄었다”고 말했다.

하지만 내수경기 부진과 미국의 금리 인상 가능성, 중국 경제 성장 둔화 등 거시경제 전망이 밝지 않은 만큼 투자에 신중해야 한다는 지적도 나온다. 단기간에 가격이 급등한 점도 부담이다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “재건축 아파트값은 일반 분양시장 분위기 등에 민감하게 반응한다”며 “분양시장이 주춤할 경우 강남 재건축시장 열기가 빠르게 식을 수도 있다”고 설명했다. 임성환 알리안츠생명WM센터 부동산팀장은 “재건축 아파트 가격에 추가 분담금을 더하면 신축 아파트 분양가에 육박한다”며 “대박을 기대하기보다는 실수요 위주로 접근하는 게 좋다”고 조언했다.

브레이크 없는 지방광역시 분양시장

올해 상반기(1~6월) 전국 분양 아파트 청약 경쟁률은 평균 8.73 대 1로 작년 상반기(4.48 대 1)보다 두 배 가까이 상승했다. 특히 대구(평균 77.39 대 1)와 광주(58.23 대 1), 부산(45.41 대 1) 등 지방광역시 새 아파트 청약 경쟁이 치열했다. 금융결제원에 따르면 상반기 최고 청약 경쟁률을 기록한 아파트는 부산 수영구 광안동 광안맨션을 재건축한 ‘부산 광안 더샵’으로 1순위에서만 3만4496명이 몰려 평균 379.08 대 1의 청약 경쟁률을 보였다.

대구에서 분양한 ‘동대구반도유보라’(273.95 대 1)와 ‘대구만촌역태왕아너스’(155.05 대 1) ‘교대역동서프라임 36.5’(121.04 대 1) 등도 100 대 1을 웃도는 청약 경쟁률을 기록했다.

새 아파트 공급 부족 탓에 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 전국 17개 광역시·도 중 가장 높은 광주광역시 분양시장도 뜨거웠다. 전세난에 지친 실수요자와 KTX 호남선 개통 호재에 힘입어 투자 수요가 몰려 청약 훈풍이 거세게 불었다. 광주 북구 ‘아델리움인비엔날레’가 116.37 대 1, 매곡동 ‘대광로제비앙’이 70.07 대 1에 달하는 청약 경쟁률을 보였다.

부동산114에 따르면 하반기 지방분양 물량은 상반기보다 34% 줄어든 6만5650가구로 추산된다. 아산과 당진 등 산업시설에 따른 주택 신규 수요가 풍부한 충남이 1만3747가구로 가장 많고 경남(8913가구)과 부산(8001가구), 세종(6971가구) 등에서도 새 아파트가 쏟아진다.

하반기 지방 분양시장 역시 부동산 경기 회복과 저금리 영향 등으로 활황세를 이어갈 것으로 부동산 전문가들은 예상한다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “분양권 전매 제한이 없는 지방은 실수요자는 물론 저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자 수요도 몰리고 있다”며 “최근 2~3년간 공급이 많았던 지역과 분양가 인상 지역의 경우 입지별로 양극화가 나타날 가능성도 있다”고 전망했다. 2분기 3.3㎡당 평균 분양가는 967만원으로 작년(888만원)보다 79만원(8.9%) 올랐다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com