[Real Estate] "단기 공급 몰려 일시적 미분양…수요 많아 시장 침체 가능성 적어"

가계대출 규제와 부동산 시장

올 민간 아파트 공급 43만 가구…2000년 이후 최대

6월 미분양 3만여가구…비수기에도 공급 늘린 탓
지방은 일부 과열 조짐…중소형 아파트 청약해야

최근 부동산업계에서 아파트 미분양과 공급 과잉 문제가 동시다발적으로 불거지며 분양시장에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 지난 6월 아파트 미분양 물량이 늘어 3만가구를 넘어선 데 이어 올해 민간 아파트 공급 규모가 2000년대 이후 최대인 43만여가구로 추정되고 있어서다. 주택경기 회복세를 타고 건설사들이 아파트를 쏟아내면서 분양시장에 대한 경고등이 켜지고 있는 것이다.

업계에서는 시장 상황을 주시해야 하지만 우려할 정도는 아니라는 시각이 많다. 물론 지역적으로 공급이 일시에 몰려 준공 때 시장 상황에 따라 역(逆)전세난이 발생할 가능성도 있다는 지적이다.

미분양은 일시적 현상

지난해 하반기부터 줄곧 줄어들던 전국 아파트 미분양 규모가 증가세로 반전했다. 지난 6월 전국 미분양 주택은 3만4068가구로 5월보다 6000여가구 늘었다. 올 들어 분양 물량이 많아 7월에는 더 늘어났을 가능성이 높다.

업계에서는 여름 비수기에도 신규 공급이 늘어 앞으로 3~4개월간 미분양 물량이 증가할 것으로 보고 있다. 하지만 미분양 물량 증가를 부동산시장의 침체를 알리는 신호탄으로 보기에는 이르다는 분석이다. 새 아파트에 대한 관심은 여전히 높고 전세난이 지속되고 있어 분양시장의 호조세가 하반기에도 이어질 것이라는 얘기다.

경기 구리 갈매지구에서 6월 공급된 중대형 단지는 청약이 1순위에서 미달됐지만 계약 1개월 내 ‘완판’됐다. 분양마케팅업체인 유성의 이윤상 사장은 “전반적으로 공급 물량이 늘어나면서 일시적으로 미분양이 누적된 것으로 보인다”며 “당장 시장에서 우려하는 시장 침체 등의 현상이 나타날 가능성은 작다”고 말했다. 공급물량이 한꺼번에 집중되고 분양가가 오르면서 청약 예정자들이 시세차익이 예상되는 인기 단지나 분양가가 낮은 곳에 ‘선별 청약’을 하고 있는 게 시장의 건전성에 대한 방증이라는 설명이다.

장영호 씨엘케이 사장도 “중동호흡기증후군(메르스)과 장마 무더위 등 악재 속에서도 건설사들이 공급을 지속한 게 일시적으로 미분양 수치가 늘어난 배경”이라며 “경기 하남 미사강변도시 등 수도권 택지지구를 중심으로 청약이 몰리는 등 수요자의 선별 청약이 확산되고 있다”고 말했다.

연간 민간 공급 43만가구

부동산114에 따르면 지난달 전국의 아파트 분양물량은 총 5만3588가구로 올 들어 월 최대를 기록했다. 7월의 공급 확대는 여름 휴가철 등 계절적 요인에도 불구하고 부동산시장 호조와 6월 불거진 메르스 영향 등이 복합적으로 작용한 결과다. 이달에는 전국적으로 연중 최대 물량인 5만9744가구가 쏟아져 공급 기록을 경신할 전망이다.

이처럼 여름 비수기인 7~8월 분양물량이 쏟아지는 것은 건설사들이 청약시장 환경이 우호적으로 바뀌었다고 판단, 연내 아파트를 대거 쏟아내고 있기 때문이다. 지난해와 올해 분양된 아파트 중에는 미분양이 우려돼 10년 가까이 사업을 중단했다가 최근 주택경기 호조로 다시 분양을 시작한 ‘재고 사업장’이 적지 않다.

올해 하반기 분양 예정인 아파트(부동산114 기준)는 총 24만가구로 집계됐다. 상반기에 분양된 19만가구와 합하면 연간 분양물량은 총 43만여가구로 2000년 이후 최대다. 아파트뿐만 아니라 연립·다세대 건축도 활발하게 이뤄지면서 올해 주택 인허가 물량이 급증할 전망이다. 이에 대해 1~2인 가구가 증가하는 등 전체 가구 수가 늘어나면서 집을 필요로 하는 수요 자체가 증가하고 있다는 분석이 나온다.

최창욱 건물과사람들 사장은 “지난 2~3년간 상대적으로 입주 물량이 부족했던 데다 전세난이 심화되면서 내 집 마련 수요가 크게 늘었다”며 “수급 측면에서 볼 때 공급 과잉으로만 해석하는 건 다소 무리가 있다”고 말했다.

대출규제·금리 인상·월세화 등 고려해야

부동산시장에 호재와 악재가 뒤섞여 있다. 전세난이 하반기에도 지속되고 있고 도심에서는 임대물량이 부족하다. 미국이 금리를 인상하더라도 국내에서는 연내 금리 인상 가능성이 크지 않다는 분석도 있다.

주택담보대출에 대한 규제가 강화되더라도 신규 분양에 미치는 영향은 거의 없을 것으로 전망된다.

하지만 공급이 지속적으로 늘고 성장률이 둔화되는 등 내수 경기 침체가 이어질 경우 가계부채 문제가 더 커질 수 있다. 이 때문에 전문가들은 실수요자가 직장 출퇴근과 자녀 교육, 은퇴 후 생활, 자금여력 등을 따져 중소형 아파트를 마련할 것을 주문한다.

정연식 내외주건 부사장은 “지방은 일부 과열 조짐이 있지만 수도권 분양시장은 여전히 주택 수요가 많다”면서도 “실수요자가 자금 동원 여력과 자녀 생활권을 염두에 두고 중소형 아파트를 청약하는 게 좋다”고 조언했다.

김진수 기자 true@hankyung.com