부동산 임대소득 절세방안

진행 : 장효윤 MC

출연 : 장운길 세무법인 `길` 대표세무사



저는 외국계 회사에 근무하며

연봉 1억 2천만원 정도에

근로소득 과세표준이

평균 6,000만원 정도 되는 50대 가장입니다.

그동안 저축한 돈으로

시가 8억원 정도의 상가건물을

융자를 내어 취득한 후 임대사업을 운영할 예정인데,

소유에서 납부까지 절세할 수 있는 방안을 알고 싶습니다.

일단 제일 먼저 소유권은

저와 소득이 없는 50대 배우자 중

누구 앞으로 등기하는 것이 유리할까요?

또 그 건물에서는 연간 3600만원 정도 임대소득이 발생하는데

경비공제로 세금을 줄일 수 있는지

세금은 어느 정도 나올지 알려주시면 감사하겠습니다.

장효윤/ 오늘 사연주신 분은,

외국회사에 근무하시며 모은 소득으로

상가건물을 취득하여

임대사업을 하시려는 분인데요.

건물을 취득하려면 가장 고민되는 게

소유권일 것 같아요.

그럼 먼저 근로소득이 있는 가장과

소득이 없는 배우자 중에서

누구 앞으로 상가를 사는 것이 유리한지부터

설명해주시겠어요?



장운길/ 네... 저도 지난해까지 38년을 넘게 공직생활을 했지만,

대부분 근로자들의 로망이 노후에 임대료를 받을 수 있는

임대건물을 갖는 것입니다.



50대 가장으로서 그동안 모은 돈으로

상가건물을 취득하신다니 축하드려야겠네요...

상가건물을 취득하여 임대소득이 3,600만원 정도 나온다니까 월세가 300만원정도로 보이는데요,

먼저, 근로소득이 있는 가장으로 구입할 때와

소득이 없는 배우자로 구입할 때를 비교하여 알아보겠습니다.

근로소득이 있는 가장의 명의로 취득할 경우

기존 근로소득 6,000만원과 새로 발생한 임대소득 3,600만원을 합한 총소득금액 9,600만원에 대하여 35%의 세율을

적용받으니까 대략 2,000만원 정도 소득세를 내야 합니다.

이제, 상가 건물을 소득이 없는 아내 명의로 취득할 경우를 간단히 계산해보면,

시청자 사연을 주신분께서는 근로소득만 내면 되므로 근로소득 6,000만원에 대하여 24%의 세율이 적용되어

1,000만원 정도만 내면 되고, 아내 또한 상가임대소득 3,600만원에 대하여 15%의 세율이 적용돼 400여만원 정도의

세금을 내게 되는데 결국 시청자 부부께서는 총 1,400만원 정도의 세금을 내게 됩니다.

따라서, 상가를 아내 명의로 취득한다면 가장으로 취득할 때보다 600만원 정도의 세금을 절약할 수 있으며,

합산소득 분산에 대한 단순세율차이 뿐만 아니라 부녀자 공제 등 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 세금을 더 절약할 수 있습니다.



장효윤/ 네, 그러니까 소득이 없는

아내명의로 취득하시는 것이

절세에 도움이 된다는 말씀인데요,

소득이 없는 아내가 8억원 상당의 상가건물을

취득하는 것은 세법상 문제가 없는 건가요?



장운길/ 네, 소득이 없는 배우자가 8억원의 상가를

취득하는 것은 문제가 될 수는 있지요...

그러나 배우자의 증여재산공제는 10년 이내에 6억원이므로

그동안 증여한 사실이 없다면

일반적으로 증여세는 크게 걱정을 하지 않아도 될 듯합니다.



이때, 금융자료로서 근거가 있어야 인정이 되므로

배우자의 금융계좌에서 상가건물을 취득한

증빙을 남겨야 하구요,

등기에 필요한 취등록세 등

필요경비도 함께 출처가 필요합니다.

만약, 부동산 담보대출을 통해 취득자금으로 사용했거나,

임대 보증금을 안고 취득하는 경우에는

배우자의 증여가액으로 자금원이 충분하므로

문제가 없을 것으로 보입니다.



장효윤/ 모두의 부동산

오늘은 부동산 임대소득의 절세방안에 대한

정보를 전해드리고 있습니다.

사연 주신 분처럼 임대소득이 발생할 경우

절세하는 방법은 어떤 게 있을까요?

어떤 경비가 공제되는지 궁금해하셨는데요.



장운길/ 네~ 일반적으로 부동산 임대소득에 대하여는

세금이 많이 나오는 것으로 인식하는데요,

임대사업 자체가 원래 공제할 경비가 별로 없거든요.

따라서, 절세를 위해서는 처음부터 공제되는 필요경비를 잘 알아둘 필요가 있습니다.

종합소득에서 공제가능 한 필요경비는

결국 절세방안이 되니까요

여기서는 같이 살펴보겠습니다.

부동산 취득시 은행융자에 따른 이자비용은

일반적으로 공제가 가능합니다.

물론, 중간에 세입자 변경시 임대보증금 반환을 위한

중간대출에 따른 이자비용도 공제가 가능합니다.



장효윤/ 네, 요즘 은행 금리가 워낙 낮아서

큰 부담은 없지만 이자비용이 공제 된다니

부동산을 취득하시는 분들은

꼭 알아둘 필요가 있겠네요.

그밖에 공제가 되는 필요경비는

또 뭐가 있을까요~??



장운길/ 네, 그다음에, 음... 관리인이나 청소용역 등에 따른

급여, 상여, 퇴직금 등과 복리후생비도

공제가 가능하구요,

건강보험료나 산재보험, 화재보험료도

공제가 가능합니다.

또, 재산세, 종부세, 간주임대부가세, 도로 사용료,

교통유발부담금 등도 필요경비 공제가 되구요,

특히, 건물의 보수나 수선비 등은

적격증빙이라면 100% 비용이 인정됩니다.



장효윤/ 네~ 마지막으로

임대건물 소유하고 있을 때

소득세는 어떻게 계산되는지

간단하게 설명해주시겠어요?



장운길/ 네, 종합소득세 계산절차를 간단히 말씀드리면,

임대사업뿐만 아니라 이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득까지

6가지 소득을 합친 총수입금액에서

필요경비를 공제하면 소득금액이 되구요,

소득금액에서 각종 공제를 하면 과세표준이 됩니다.

여기에 소득세 누진세율을 적용하면 산출세액이 되고

기납부세액 등을 공제한 후 납부세액이 나옵니다.


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