[치솟는 강남 분양가] 강남3구 아파트 분양가 3.3㎡당 4000만원 시대…천장 뚫렸다

재건축발 고공행진

올 아파트값 6.5% 올랐는데 분양가는 20% 넘게 뛰어
상한제 폐지로 급등 지속…전문가 "거품 우려" 지적도

< ‘아파트 부촌’으로 떠오른 반포 > 부동산 경기 회복에 따른 집값 상승과 분양가 상한제 폐지로 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 아파트 분양가격이 크게 오르고 있다. 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘는 초고가 재건축 아파트 분양이 잇따르 는 서울 서초구 반포동 한강변 일대 아파트. 한경DB

3.3㎡당 평균 분양가를 4240만원으로 책정한 서울 서초구 반포동 ‘반포 래미안 아이파크’(서초한양 재건축)를 포함해 올해 서울 강남3구(강남·서초·송파구)에서 분양한 7개 재건축 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 3797만원이다. 3.3㎡당 분양가격이 평균 2569만원으로 다른 강남권 아파트보다 상당히 낮은 송파구 ‘헬리오시티’(가락시영 재건축)를 뺀 강남구와 서초구 6개 분양단지로 범위를 좁히면 3.3㎡당 분양가격이 평균 4000만원을 넘는다.

부동산 시장 호황과 민간택지 분양가 상한제 폐지가 맞물리면서 서울 강남 재건축 단지의 평균 분양가격이 4000만원 시대를 맞았다. 그러나 일각에선 강남3구의 기존 아파트 값이 지난해 3.3㎡당 평균 2602만원에서 올해 2772만원으로 6.5% 오르는 사이 분양가는 20% 넘게 뛰어 아파트 분양가에 거품이 끼고 있다는 지적도 나온다.

○강남권 분양가 1년 새 20% 급등

지난달 분양한 서초동 ‘래미안 서초 에스티지S’(서초 우성2차 재건축)의 3.3㎡당 평균 분양가는 3851만원으로, 작년 10월 3100만원 선에서 공급된 ‘래미안 서초 에스티지’(서초 우성3차 재건축)보다 700만원 이상 높다. 두 아파트는 시공사(삼성물산)가 같고 왕복 4차선인 서운로를 두고 마주보고 있어 주거여건이 비슷한데도 분양가격이 1년 새 24% 이상 뛰었다.

지난 8월 3.3㎡당 평균 3929만원에 분양한 ‘대치 SK 뷰’(대치국제 재건축)도 2013년 10월 3200만원대에 분양한 인근 ‘래미안 대치 팰리스’와 비교해 700만원가량 비쌌다. 대치 SK뷰와 래미안 대치 팰리스는 담 하나를 두고 떨어져 있다.

최근 들어선 3.3㎡당 평균 4000만원대의 아파트 분양이 잇따르고 있다. 지난달 선보인 반포동 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’(삼호가든4차 재건축)은 3.3㎡당 평균 분양가가 4094만원이었고, 20일 견본주택 문을 여는 ‘반포 래미안 아이파크’는 4200만원을 넘어섰다.

○조합으로 넘어간 분양가 책정권

지방자치단체가 민간택지 아파트에 대해 분양가 심사를 하던 분양가 상한제가 지난 4월 폐지된 것이 강남3구 재건축 아파트 분양가를 끌어올리는 주요 요인 중 하나라는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

일반 아파트 중 처음으로 3.3㎡당 평균 분양가 4000만원을 돌파한 아크로리버파크는 분양가 상한제가 민간택지로 확대된 2007년 이전에 관리처분인가 신청을 마쳐 분양가 상한제를 적용받지 않았다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “분양가 상한제 폐지로 재건축 아파트의 분양가를 조절하기가 힘들어졌다”며 “예전과 달리 건설회사들도 공사비만 받고 아파트를 짓는 도급제 구조여서 건설회사가 조합 측에 분양가 인하를 유도하기도 어려운 분위기”라고 설명했다.

부동산 경기 회복 속에 시세차익을 기대한 투자자들이 강남 재건축 아파트 매입에 나서면서 청약 경쟁률이 치솟은 것도 분양가 인상 요인으로 꼽힌다. 전용 59㎡ 소형 아파트 분양가격이 10억원을 웃도는 삼성동 센트럴 아이파크는 지난 17일 1순위 청약에서 평균 31.5 대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 모든 주택형이 마감됐다.

하지만 집값 상승률을 크게 웃도는 분양가 인상은 장기적으로 미분양 발생으로 인한 집값 하락 등으로 이어질 수 있다는 지적도 나온다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “고(高)분양가 아파트는 부동산 경기가 식으면 가장 먼저 집값이 내릴 가능성이 크다”며 “집값의 추가 상승 여력이 크지 않고 2년 뒤 입주 시점에 주택 시장이 어떻게 바뀔지 모르는 만큼 신중한 투자가 필요하다”고 조언했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com