부동산 매매 때 꼭 챙겨야 할 비과세 혜택
최근 주택시장이 활기를 띠며 예전과 달리 매매거래가 많이 이뤄지고 있다. 부동산 매매에서 빠질 수 없는 것이 세금 문제다. 매매 차익에 대한 양도소득세는 부동산 거래를 결정하는 데 중요한 변수가 될 수 있다.

양도소득세는 쉽게 말하면 매매 차익에 대해 매기는 세금이다. A씨가 오피스텔을 2억원에 구입해 10년간 임대한 뒤 노후화를 이유로 1억8000만원에 매도했다고 가정해보자. 임대소득에 대해서는 매년 종합소득세로 세금을 신고·납부해야 한다. 하지만 매각 때는 오히려 2000만원 손해가 났다. 그래서 양도소득세를 내지 않아도 된다.

반대로 A씨가 2012년 6억5000만원에 구입한 주택을 8억원에 매도했다면 양도차익이 1억5000만원(8억원-6억5000만원) 발생했기 때문에 양도소득세를 신고·납부해야 한다.

장기보유특별공제는 부동산 양도소득세를 계산할 때 중요한 요소다. 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 1년 단위로 양도차익의 3%씩 공제하고, 10년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제가 가능하다. 양도차익이 3억원인 부동산에 장기보유특별공제 30%를 적용했을 때와 적용하지 않았을 때 세금 차이는 3762만원(지방소득세 포함)에 달한다.

1세대 1주택의 양도소득세 비과세 효과도 염두에 둬야 한다. 1세대 1주택 양도 때는 세금 혜택이 큰 편이다. 양도가액 9억원까지는 세금이 없다. 9억원을 초과하면 양도차익을 양도가액 9억원을 초과하는 비율만큼만 산정한다. 장기보유특별공제도 1세대 1주택 비과세 적용 때는 최대 80%의 공제를 적용한다. A씨가 15년 전 8억원에 구입한 단독주택을 현재 20억원에 매도한다고 치자. 1세대 1주택 비과세 효과의 적용 여부에 따라 2억9000만원가량의 세액차이가 발생한다. 이 세액차이는 오피스텔을 하나 구입할 수 있는 금액이다. 비과세 혜택을 잘 따져봐야 하는 이유다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세는 주택이라는 필수적인 주거공간에 대한 혜택이라고 볼 수 있다.

따라서 사람당 한 채의 개념이 아니라 세대 단위의 개념이다. 1세대란 거주자 본인과 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다.

한병준 < 국민은행 자산관리(WM)컨설팅부 세무 전문위원 >