윤성은 은행연합회 여신제도부장은 14일 서울 세종대로 금융위원회 기자실에서 '새 주택담보대출 심사 가이드라인' 세부내용을 발표했다. 은행권이 지난 7월부터 지난달까지 여신심사 선진화 태스크포스를 운영, 가이드라인을 마련했다고 윤 부장은 설명했다. 그는 "주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있다"고 조언했다.다음은 일문 일답.

-새 여신 심사 가이드라인의 적용대상 대출과 시행시기는?

"새 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 하여 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상이다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용을 배제했다. 다만, 가계 주택담보대출중 집단대출은 대출구조가 일반가계 주택담보대출과 상이한 점을 감안하여 대상에서 제외했다.

집단대출은 ‘선분양’으로 담보주택이 없는 상황에서 주택도시보증공사 등의 보증서나 시행사, 시공사 연대보증을 고려하여 대출이 이루어지는 구조다. 일반 주택담보대출은 차주가 소유하고 있는 주택을 담보로 차주 채무상환능력을 평가하여 대출 실행한다.

이번 가이드라인은 전국 모든 지역에서 시행할 예정이나 그간 DTI(총부채상환비율)가 적용되지 않았던 비수도권의 경우 추가적인 준비시간이 필요한 점을 감안해 우선 수도권부터 2016년 2월에 시행하고 비수도권은 2016년 5월부터 시행할 예정이다. 2016년 2월부터 여신심사 선진화 가이드라인이 시행되는 지역은 현재 DTI 규제가 적용되는 지역과 동일하다.

- 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?

"증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있다. 금번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화 조치는 차주 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주 소득을 정확히 파악하려는 취지다. 원칙적으로 객관성 있는 ➀증빙소득을 우선적으로 확인한다. 다만, 증빙소득 자료가 없는 경우라도 ➁인정소득이나 ➂신고소득 자료를 활용하여 충분히 대출을 받을 수 있다. 최저생계비를 활용하는 경우는 ➀집단대출이나 ➁3000만원 이하의 소액 대출로 제한된다.

-가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는지?

"신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있다. 은행은 비거치식 분할상환대출 대상에 해당하더라도 고객부담 최소화를 위해 다양한 예외를 적용할 예정이다. 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 것이 유리하다."

-대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지?

"금번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다. 다만, 상승가능금리를 감안한 DTI가 높게 나오는 차주는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출규모를 일부 조정하는 경우가 발생할 수 있다. 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3000만원 이하로 제한된다.

-상승가능금리 적용으로 변동금리 차주의 금리가 상승하는지?

"상승가능금리(stress rate)가 적용된다고 해서 실제 고객의 이자를 계산하는 금리가 올라가는 것이 아니다. 부채를 상환할 수 있는 여력이 있는지를 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 금리다. ‘상승가능DTI’ 산출에만 사용되는 금리로서 실제 적용금리와는 관계가 없다."

- 주택을 구입하는 경우 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지?

"앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출이 취급된다. 다만, 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 아래와 같이 규정하고 있으므로 예외적용 대상인지 여부에 대하여 사전에 거래 은행을 통해 확인할 필요가 있다. ① 집단대출 ② 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 ③ 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우, 예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 상환계획이 있는 경우 ④ 불가피한 생활자금으로 본부승인을 받은 경우와 그 밖에 은행이 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력을 가지고 있거나, 불가피한 사정이 있다고 판단할 경우가 이에 해당된다.

-비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지?

"비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 여러 가지 비용(주택구입시 취·등록세,이사비용 등)을 고려하여, 1년 이내의 거치기간 설정 가능하다.

-DSR지표는 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용하는 것은 아닌지?

"이번 가이드라인에는 DSR지표에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없다. 은행들은 DSR지표를 산출하여 사후관리에 적극 활용해 나갈 계획이다. 소득 대비 총부채원리금 상환부담이 큰 차주(예: DSR>80%)에 대해서는 지속적인 모니터링 등 부실화 예방 조치 모색할 것이다."

-앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인지?

"소득대비 대출규모가 큰 고부담대출 차주나, 신고소득 제출 차주의 경우 비거치식 분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있다. 또한, 변동금리 선택 차주도 향후 금리상승을 감안한 이자부담이 높게 나타나는 경우(상승가능 DTI > 80%) 금리유형이 고정금리로 유도되거나, 일부 초과금액이 조정될 수 있다. 물론, 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 본부심사 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있다. 이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리유형에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있다."

최명수 한경닷컴 증권금융 전문기자 max@hankyung.com