작년에는 서울의 아파트 매매 건수가 전세 거래 건수보다 많은 역전현상이 나타났다. 서울부동산정보광장에 따르면 2014년 13만6950건이던 전세 거래는 2015년 11만8448건으로 13.5% 줄었다. 반면 매매 거래는 9만244건에서 12만6973건으로 40.7% 증가했다. 월세 거래는 4만3635건에서 5만8147건으로 33.3% 늘었다. 전·월세를 처음 집계한 2011년과 비교하면 전세 거래는 10% 줄고 매매 거래는 106%, 월세 거래는 115% 늘어 전세 거래 감소가 눈에 띄었다.

매매 거래량이 급증한 이유는 내집마련용 실수요자와 임대투자용 수요가 모두 증가했기 때문으로 분석된다. 센추리21코리아가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 거래량은 고른 증가율을 보였다. 면적별로는 전용면적 40㎡ 이하 초소형 아파트가 전년 대비 47.5%로 가장 많이 늘었다. 이어 60~85㎡가 43.7%, 40~60㎡가 38.5%, 85㎡ 초과 중대형 아파트가 32.7% 늘었다. 전세난으로 주거비 부담이 커지면서 실수요자는 아파트 구입 쪽으로 방향을 선회했다는 분석이다.

지난해 거래된 서울 초소형(전용 40㎡ 이하) 아파트의 세전 예상 임대수익률은 연 4.2%로 은행 예금금리의 두 배 이상이었고 중대형 아파트(연 2~3%대)에 비해서도 높았다. 공급 측면에서도 2011년 이후 도시형생활주택이 늘면서 3만1000건이던 거래량은 지난해 6만5000건으로 두 배 이상으로 늘었다. 거래금액은 평균 2억540만원, 월세는 보증금 3421만원에 월세 54만원 수준이다. 2억원 미만에서 투자할 수 있고, 수익률도 높은 편이었다. 반면 60㎡ 초과 주택은 보증금을 감안해도 3억원 이상의 투자금액에 월세가 60만~70만원이었다.

전·월세시장에선 전세가 줄고 월세가 늘면서 전·월세 거래 중 전세 비중이 67.1%로 줄었고, 월세는 32.9%로 늘었다. 전세 비중은 2011~2012년 80%대에서 2013~2014년에는 70%대, 지난해에는 60%대로 낮아졌다. 지난해에는 전년보다 8.8% 급감해 월세로의 전환 속도가 점차 빨라지고 있다.

면적별로는 소형주택일수록 전세 비중이 낮다. 40㎡ 이하는 절반 이하인 42.5%가 전세로 거래됐다. 반면 85㎡ 초과 주택의 전세 비중은 73.3%로 여전히 높았다. 구별 전세 거래 비중이 낮은 지역은 중구(55.9%), 종로구(56.0%), 관악구(60.9%), 강동구(61.6%) 등이다. 은평구(75.5%), 금천구(74.1%), 강서구(73.9%), 양천구(73.9%) 등은 전세 거래가 많은 지역이었다.

월세는 전세금의 절반가량(48.8%)을 보증금으로 내는 것으로 나타났다. 아파트 면적이 크고 전셋값이 높을수록 전세 대비 월세보증금 비중이 높았다. 송파구(58.4%), 동작구(58%), 양천구(57.6%), 강동구(55.9%), 서초구(55.5%), 광진구(55.1%) 등은 전세보증금의 55% 이상을 월세보증금으로 냈다. 반면 노원구, 도봉구는 월세보증금이 전세 보증금의 40% 이하였다. 노원구, 도봉구, 금천구는 평균 월세보증금도 1억원 이하여서 보증금 부담이 다른 지역보다 작았다. 월세 역시 50만원대로 저렴했다.

김혜현 센추리21 전략기획실장은 “월세 거래가 대세로 자리잡으면서 올해도 전세난은 계속될 전망”이라며 “상대적으로 저렴했던 재건축 대상 단지가 사라지고 있어 평균 전셋값도 오를 것으로 예상된다”고 말했다.