낙찰과 동시에 수익? 입찰경쟁 심할 땐 1~2년 뒤 가치 내다보고 투자해야

정충진 변호사의 실전! 경매 (13)

지하철 개통 지역 등 공략할 만
중소형 유망…향·층·입지 등 고려
위장 임차인·허위 유치권 신고 된 특수물건 낙찰받아 수익 창출

2013년 하반기부터 시작된 수도권 부동산시장의 상승세가 올 들어 한풀 꺾인 모양새다. 정부의 가계부채 종합대책과 미국 금리 인상, 암울한 실물경제 전망 등이 탄탄하던 매수세의 발목을 잡고 있는 듯하다. 이런 이유로 대다수 부동산전문가들은 올해를 기점으로 부동산시장이 하락세로 돌아설 것으로 예측하고 있지만 필자의 생각은 다르다. 지금의 부동산시장 상승세는 시종일관 부양책을 거듭해온 정부 정책의 영향에 기인한 것임을 무시할 수는 없겠지만 더 근본적인 동력은 그간 장기적인 침체에서 파생한 공급 부족 여파라는 것이 반론의 여지없는 당면 현실이기 때문이다.

공신력 있는 연구소나 공공기관의 통계자료를 면밀히 분석해 보면 내년까지 주택 공급이 터무니없이 부족함을 어렵지 않게 확인할 수 있다. 공급이 부족하니 전셋값은 더 더 가파르게 상승할 것이고 이론적으로 매매가가 전세가보다 낮을 수는 없으니 매매가 역시 더불어 상승할 수밖에 없는 것이 현실이요 현장의 모습이다.

물론 실물경제의 장기적인 침체와 투자심리 위축, 해외 경제의 암울한 전망 등으로 매수세가 크게 따라붙지는 않더라도 최소한 전셋값 상승에 따른 밀어올리기식 상승 흐름은 당분간 막을 수 없어 보인다. 이는 적어도 향후 2년간은 수도권 부동산 투자, 그중에서도 공급 부족이 현저한 아파트에 투자해도 손실 없이 수익을 낼 수 있다는 뜻이다.

지금과 같은 대세상승기에는 어떤 전략으로 경매 투자에 임하는 것이 바람직할까. 과열 경쟁으로 더 이상 수익내기가 어려워졌다고 푸념만 할 일이 아니다. 좀 더 좋은 지역, 더 선호하는 평수, 인기 높은 차별화된 아파트를 낙찰받아 단기 매매가 아닌 1~2년 뒤를 바라보고 수익을 얻겠다는 공격적인 전략으로 임할 필요가 있다.

낙찰과 동시에 수익을 얻겠다는 원론적인 전략은 현재 시장에서는 무용하다. 경매시장 자체에서 수익을 얻겠다는 전략으로 접근하면 낙찰조차 받을 수 없는 것이 냉엄한 현실임을 직시하자. 철저한 현장 점검을 통해 매수세가 따라붙을 수 있는 잠정 시세를 정확히 산출해 내고 그 시세를 기준으로 공격적으로 입찰가를 써내 낙찰받는 것이 중요하다.

지하철 개통 등으로 교통 흐름이 바뀌는 지역이나 전통적으로 전셋값이 꾸준히 상승할 여력이 있는 지역의 아파트를 최소한의 금액으로 투자해 단기에 전세를 끼고 매도하거나, 임대차 만기 뒤 임차인을 내보내면서 매도하는 전략으로 움직인다면 실패 없는 투자가 될 것이다.

실물경제에 대한 암울한 전망 탓에 중대형 주택 선호도는 여전히 떨어지고 있는 만큼 전용면적 60~85㎡ 내외를 공략하는 것이 좋아 보인다. 향과 층, 입지 등이 두루 좋은 아파트에 집중해야 최소 손실과 최대 수익을 동시에 구현할 수 있을 것이다.

또 하나, 경매시장 자체에서 수익을 얻고 싶은 사람은 물건의 형상은 양호한데 법적으로 하자가 있어 유찰을 거듭하는 물건인 이른바 특수물건 쪽으로 시야를 넓혀볼 필요가 있다. 법적인 문제가 복잡하게 얽혀 있는 물건일수록 입찰 경쟁이 덜할 것임은 자명하거니와 요즘 같은 시기에는 소송 등을 통해 내재된 법적인 문제를 해결하는 기간에 가치가 지속적으로 상승하니 특수물건의 매력은 한층 두드러진다.

위장 임차인이나 허위 유치권 신고가 돼 있는 물건들을 꼼꼼히 사전조사한 뒤 전문가의 조력을 받아 응찰한다면 일반인도 큰 리스크 없이 수익 창출이 가능할 것이다. 특수물건은 주로 소송 등을 통해 법적인 문제를 해결하게 되는데, 소송기간이 1년이 넘으면 단기 매매로 인한 중과세도 피할 수 있어 여러모로 이익이다.

사례를 들어 보자. 지난해 필자의 제자 Y는 거액의 유치권이 신고돼 있는 데다 땅을 사용할 수 있는 권리인 대지권마저 없어 수차례 유찰을 거듭하던 감정가 9000만원짜리 아파트를 3400만원에 낙찰받았다. Y씨는 잔금 납부 뒤 허위 유치권자를 상대로 한 명도소송과 대지 지분 소유자를 상대로 한 대지권이전등기 소송을 진행했고, 1년여 만에 모든 소송에서 승소했다. 그 기간에 전셋값은 7000만원에서 1억2000만원까지 올랐고, 매매가는 1억5000만원으로 상승했다. Y는 단기 매도에 따른 중과세는 면했지만 양도차액 자체가 너무 커 일반과세로도 세금 부담이 만만치 않았던 터라 전세를 주고 2년 뒤 양도세를 면제받으며 매각하겠다는 생각으로 1억2000만원에 임차인을 들였다. 열심히 공부해 특수물건에 대한 지식을 쌓고 해결 방안에 대한 정형화된 툴을 제대로 익혀 알찬 수익을 내는 것이 올해 최고의 투자전략이 되지 않을까 싶다.

정충진 법무법인 열린 대표변호사