김성혜 부동산프로 경제연구소장 "지식산업센터, 업무용 빌딩 대체 IT기업 대거 몰려…연수익률 6%"
“아파트형 공장이란 옛이름 때문에 아직도 지식산업센터를 제조업 생산기지로만 생각하는 분이 많습니다. 하지만 오피스 빌딩 시장에선 이미 지식산업센터가 업무용 빌딩의 대체재로 자리 잡은 지 오래입니다.”

지난 5일 서울 성수동 서울숲역(분당선) 인근 사무실에서 만난 김성혜 부동산프로 경제연구소장(사진)은 “37개동의 지식산업센터가 몰려 있는 성수동으로 사무실을 옮기는 IT(정보기술)기업, 디자인업체 등 중소기업 수가 나날이 늘고 있다”며 이같이 말했다.

김 소장은 국내에서 몇 안 되는 지식산업센터 투자·거래 중개 전문가로 꼽힌다. 건국대 부동산대학원에서 교통환경, 사무실 층수, 건물의 노후도 등이 지식산업센터 임대료에 미치는 영향을 주제로 박사학위 논문을 준비하고 있다. 또 서울 25개 구에 있는 186개 지식산업센터 중 약 20%(37개)가 몰려 있는 성수동에서 공인중개업소(새싹공인)를 차려 지식산업센터 임대차 거래를 중개하고 있다.

김 소장은 지식산업센터 임대업이 저금리 시대의 안정적인 투자처로 떠오를 것으로 전망했다. 그는 “서울지역 지식산업센터의 연간 임대수익률은 6~7% 수준”이라며 “최근 분양하는 지식산업센터 저층부엔 식당, 카페, 편의점 등이 들어서는 데다 개별 택배함, 공동 회의실 등 업무 지원시설이 마련돼 사무실을 구하는 기업체들이 선호한다”고 전했다.

2013년 8월 법 개정으로 산업단지가 아니라 민간 토지에 들어선 지식산업센터는 개인이 구입한 뒤 임대하는 것이 합법화됐다는 점도 매력이란 설명이다. 김 소장은 “임대사업자가 지식산업센터를 분양받는 것은 산업단지 밖이라도 불법이라는 기사가 최근 많았지만 산업통상자원부 지식산업센터 담당자, 지방자치단체 지식산업센터 담당자에게 문의했더니 불법이 아니라고 확실히 답했다”고 말했다. 다만 비적합 업종이어서 토지 취득세 감면분을 나중에 추징당할 수도 있는 만큼 계약 전에 반드시 시행사가 추징금을 부담하는지를 확인해야 한다.

그는 최근 성수동 지식산업센터로 사무실을 옮기는 중소기업이 크게 늘고 있다고 소개했다. 서울숲역과 뚝섬역(지하철 2호선) 사이에 낀 성수동이 뛰어난 교통 여건을 바탕으로 중소기업의 연구개발(R&D) 중심지로 떠오르 있다는 것이다. 성수동 일대에서 대형 건설사 계열사를 중심으로 지식산업센터 분양이 활발한 이유다. 김 소장은 “성수동은 공급면적 기준으로 3.3㎡당 1000만원에 분양가가 형성돼 있다”고 전했다.

성수동 인근 지식산업센터의 임대료는 전용면적 기준으로 3.3㎡당 보증금 90만~100만원, 월 임대료 9만~10만원 사이에 책정되는 게 일반적이다. 입주자가 실제 사무실로 사용하는 면적을 기준으로 했을 때 전용면적 66㎡ 사무실은 보증금 2000만원, 월세 200만원 내외에서 임대료가 매겨진다. 김 소장은 “벤처 창업이 늘어나는 상황을 반영해 과거보다 사무실 규모가 작아졌다”고 설명했다.

김 소장은 지식산업센터 수익률의 핵심 변수는 층수라고 강조했다. 대개 15층 높이로 지어지는 지식산업센터는 층수에 따라 공실률에 크게 차이 나는 까닭이다. 일반 주거용 건물과 달리 지식산업센터는 상점이 들어서는 1, 2층의 임대료가 가장 높고 그 다음엔 상층부에 가까울수록 인기가 높다. 3~4층 사무실이 임차인의 선호도가 가장 떨어진다는 설명이다.

지식산업센터는 산업단지와 도시 내 준공업지역 등에 들어서는 3층 이상의 생산·업무 복합시설이다. 6개 이상의 공장이 입점한다. 2010년 전까지는 아파트형 공장이란 명칭으로 불렸으나 IT, BT(생명공학기술), 미디어 콘텐츠 기업의 증가 등 산업구조 변화를 반영해 입주 가능 업종의 폭을 넓힌 뒤 지식산업센터라는 이름으로 바뀌었다.

홍선표 기자 rickey@hankyung.com