열기 후끈한 강남 재건축…지금 올라타도 될까요?

위풍당당 개포, 래미안 전용59㎡ 분양가 11억 넘어도 '완판'
'블루칩' 한강변, 아크로리버뷰 등 잠원·반포지구 본격 분양
둔촌·고덕도 활기, 고덕주공2·3·7단지 이주 본격화…호가 껑충

올해 서울 주택시장의 최대 관심사는 강남권 재건축이다. 개포주공2단지를 재건축하는 ‘래미안 블레스티지’가 최근 계약을 시작한 지 8일 만에 사실상 ‘완판(완전 판매)’되면서 범(汎)강남권 재건축 추진 단지들이 덩달아 주목받고 있다. 강남·서초·송파·강동 등 이른바 ‘강남4구’ 재건축 단지는 지하철 및 광역 교통망 확충에 따른 편리한 출퇴근, 쇼핑 등 생활편의시설, 우수한 학군 등으로 직접 거주하거나 임대업을 하기에 좋은 조건을 갖췄다. 고준석 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 “정부에서 인위적으로 아파트 분양가격을 통제하지 않는 한 반포·잠원·개포 일대 재건축 아파트는 입주 시점에 집값이 더 오를 여지가 있다”고 전망했다.

관심 집중된 개포

최근 높은 인기를 얻고 있는 강남구 개포지구는 가격이 많이 오른 상태다. 3.3㎡당 평균 분양가격이 3760만원(최대 4490만원)에 달한 ‘래미안 블레스티지’가 분양시장에서 성공하면서 주변 단지들에 대한 기대감도 커지고 있다. 다음달 분양 예정인 두 번째 주자 ‘래미안 루체하임’(옛 일원동 현대아파트)의 일반 분양가격은 3.3㎡당 3530만원 수준에서 결정될 전망이다. 오는 8월께 선보일 ‘디 에이치 아너힐즈’(개포주공3단지)는 4000만원 이상을 예고한 바 있다. 개포주공 1·4단지와 개포시영도 4000만원 안팎에서 결정될 가능성이 높다.

개포지구는 남쪽으로는 구룡산과 대모산, 북쪽으로는 양재천을 끼고 있다. 고속철도(SRT)가 개통될 수서역을 비롯해 선릉, 압구정, 왕십리 등으로 이동이 편하다. 명문 초·중·고교가 다수 있어 학군도 좋다.

가격 상승폭도 가파르다. 사업 속도가 가장 더딘 개포주공1단지 전용면적 35㎡는 연초 6억4000만~6억5000만원에 거래됐지만 최근 호가가 7억6500만원으로 껑충 뛰어올랐다. 개포동 중개업계는 조합원 물건의 경쟁력이 여전하다고 설명한다. 스타부동산 관계자는 “1단지 가장 작은 크기인 전용 35㎡ 시세가 최근 7억6500만원까지 올랐는데 재건축 뒤 전용 59㎡를 받는다면 추가분담금 6600만원을 내더라도 실투자금이 8억원 초반”이라며 “‘래미안 블레스티지’ 전용 59㎡가 10억원을 넘긴 것과 비교하면 아직 경쟁력이 있지 않느냐”고 말했다. 다만 일부 전문가들은 개포지구의 소형 주택형은 고분양가인 탓에 입주 시점에 가격 상승 여지가 별로 없을 것이란 의견도 내놨다.

‘강남권 전통 맹주’ 반포·잠원

한강변을 끼고 있고 서울 중심부에 해당하는 서초구 반포·잠원은 재건축 단지 중에서도 선호도가 높은 지역이다. 이 일대에서만 16개 단지 약 1만2000가구가 재건축을 추진하고 있다. ‘래미안 잠원’(옛 잠원대림)과 ‘아크로리버파크’(옛 신반포1차)가 각각 오는 5월과 8월 입주할 예정이다. 올초 분양한 ‘신반포자이’(옛 반포한양)는 2018년 7월 입주가 시작된다. ‘아크로리버뷰’(옛 신반포5차)는 다음달 일반 분양에 나선다. 신반포18·24차는 이미 이주가 끝났고 삼호가든맨션3차(현대건설·사업시행인가), 신반포6차(GS건설·상반기 관리처분총회 예정), 신반포3·13차(삼성물산·건축심의 추진 중) 등 줄줄이 이어진다.

일반 공급을 앞둔 신반포5차는 작년 말 전용 101㎡가 11억원에 거래됐지만 12억원으로 올랐다. 신반포 8차나 10차의 전용 52~53㎡(옛 17평)는 7억1000만~7억2000만원 선에서 거래되고 있다. 인근 중개업소 관계자는 “전용 52㎡를 보유한 조합원이 전용 59㎡짜리 새 아파트를 받으려면 추가 분담금이 1억5000만~2억원은 나올 것”이라며 “비슷한 크기의 주변 아파트 매매가가 10억원 안팎이라 큰 폭의 시세 차익을 보긴 힘들다”고 말했다.

고속버스터미널과 가까운 잠원동에선 신반포6차의 사업 속도가 가장 빠른 편이다. 이미 조합원 주택형은 결정된 상태다. 소형 아파트를 받을 수 있는 조합원 물건은 찾기 힘들다. 전용 108㎡ 단일 크기로만 구성된 이 아파트는 시세가 13억5000만원 수준. 잠원동 반도쇼핑 내 뉴욕공인 관계자는 “나중에 분담금 5000만~7000만원을 더 내면 투자금이 14억~14억2000만원이라 3.3㎡당 4000만원인 셈”이라며 “주변 소형 아파트가 일반 분양에서 3.3㎡당 4300만원 이상으로 분양된 점을 감안하면 가격이 높지 않다”고 말했다. 신반포6차는 조만간 관리처분 승인을 받으면 하반기에 조합원 및 일반 분양을 실시할 계획이다.

저평가 메리트 둔촌·고덕

강남구 재건축 단지들의 가격이 오르면 투자자들이 눈을 돌리는 지역이 강동구 둔촌·고덕지구다. 둔촌주공1~4단지는 올림픽공원과 멀지 않다. 또 종합운동장과 보훈병원을 연결하는 서울지하철 9호선 연장노선이 개통되면 5호선 둔촌동역에서 더블 역세권을 형성한다. 무상지분율(가구당 대지지분에 무상으로 덧붙여 주는 비율)을 놓고 조합과 시공사 간 협의가 계속되면서 사업 속도가 예정보다 지체된 점, 확정되는 무상지분율에 따라 향후 추가 분담금 규모가 달라지는 것은 유의해야 한다. 작년 말 가격이 큰 폭으로 하락한 이유다. 주공1~4단지 거래량도 작년 1분기 104건에서 올 들어 29건으로 급감했다.

이영희 둔촌동 칠성공인 소장은 “개포발(發) 재건축 바람이 불면서 2000만~3000만원씩 오르긴 했다”며 “막상 협의가 마무리되고 관리처분총회가 열리면 가격 상승폭이 커질 것”이라고 말했다.

고덕지구는 이미 재건축이 끝난 1단지 ‘고덕아이파크’를 제외하면 2단지(이주 완료), 3단지(5월14일 이주 완료 예정), 4단지(작년 일반 분양 완료), 5~7단지가 관심권에 있다. 5단지는 관리처분총회를 앞두고 있고 7단지는 다음달부터 이주가 시작된다. 이주가 끝난 아파트는 취득세가 4.6%로 높아지는 반면 이주 전 아파트(6억원 이하)는 1.1%로 저렴하다. 이주가 진행 혹은 예정된 3·7단지는 약 3억원의 이주비를 활용할 수 있는 것도 장점이다.

고덕주공 3단지의 경우 향후 전용 59㎡를 신청할 수 있는 전용 33㎡는 4억원 초반에서 4억원 중반대로, 전용 41㎡는 4억3000만원에서 5억원으로 가격이 오른 상태다. 주변의 부동산 관계자는 “전철역이 가장 가까운 2단지는 초기 투자 비용이 많아 일반 분양을 노려볼 만하고 조합원 물건으로는 3단지와 붙어 있는 5단지가 저평가돼 있다”고 강조했다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com