전문가들은 아파트나 오피스텔보다 상가 투자가 어렵다고 입을 모은다. 상가는 같은 지역, 같은 건물이라도 층과 위치, 임차 업종 등에 따라 투자 수익률 차이가 크기 때문이다.

분양가 혹은 매입가가 적정한지 파악하는 것이 기본이다. 취득세와 재산세 등 비용을 제외하고서라도 수익률 5~6%를 기준으로 적정한 분양가(매입가)인지 살펴봐야 한다.

똑같이 대로변을 바라보거나 비슷한 횡단보도 앞에 있더라도 유동 인구의 동선에 따라 장사의 성패는 달라진다. 인근 아파트 단지 주민이나 지하철역을 이용하는 사람의 동선에 자리 잡아야 장사가 잘된다. 차량이 접근할 수 없다면 인근 주민이 걸어서 이용하는 상가로 전락한다. 동탄2신도시의 한 근린상가는 상업지구 내 사거리 모서리에 자리 잡았지만 반대편 차로에서 좌회전이 안 되는 탓에 장사가 안 된다는 분석이 나온다. 세입자들이 남향 점포를 피하는 것도 참고할 만하다. 햇볕이 과도하게 많이 들면 음식점은 재료가 상하기 쉽고 옷가게 등도 상품 변색이 빨라 선호하지 않는다.

세입자를 들인 뒤 분양하는 선임대 분양(매매) 시 세입자가 ‘렌트 프리’ 이면계약을 맺은 경우가 있어 주의해야 한다. 이런 세입자는 계약기간이 끝나면 나갈 확률이 높다.

중심상업지구는 경기에 더 민감하다는 점도 고려해야 한다. 임대료가 높기 때문에 경기가 안 좋으면 세입자가 일시에 빠져나갈 수 있다. 반면 아파트 주변 근린상가나 단지 내 상가, 주상복합 상가 등은 생활에 꼭 필요한 근린생활시설이 많아 상대적으로 경기를 덜 타는 편이다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com