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분양하는 수익형 부동산 살펴보니…

아파트 중도금 대출 규제 영향으로 오피스텔 상가 등 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 풍선효과가 나타나면서 수익형부동산으로 돈이 몰릴 것이란 예상이다. 초저금리 시대에 이어 ‘제로 금리’ 또는 ‘마이너스 금리’ 시대까지 예상하는 전문가들이 많아 5% 전후 임대수익을 얻을 수 있는 수익형부동산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 이런 추세에 발맞춰 수익형부동산 전문 디벨로퍼들이 수도권 신도시나 택지지구에서 앞다퉈 상가와 오피스텔 등을 선보이고 있다. 부동산 전문가들은 “상업용지가격이 감정가격의 두 배 이상에 낙찰되면서 분양가격이 지나치게 높은 사례도 있는 만큼 예상되는 임대료, 상권 활성화 가능성 등을 꼼꼼하게 따져보고 선별적으로 매입해야 한다”고 강조했다.

◆택지지구 수익형부동산 공급 봇물

최근 공급되는 수익형부동산은 대부분 택지지구나 신도시에서 나온다. 배후 수요를 형성할 아파트 입주 시점에 맞춰 기반시설인 수익형부동산이 공급되고 있다. 상가 오피스텔 섹션오피스 등 종류도 다양한 편이다. 상가의 경우 주상복합 단지 내 상가, 오피스텔 섹션오피스 등과 함께 들어서는 복합단지 내 상가, 상가로만 구성된 근린생활시설(일명 프라자 상가) 등으로 나눌 수 있다.

지역별로는 경기 하남 미사강변도시, 김포한강신도시, 부천 등에서 공급이 활발한 편이다. 김포한강신도시에선 오피스텔과 상가로 이뤄진 복합단지가 쏟아진다. 대부분 김포도시철도 역세권에 자리 잡고 있다. 에이지개발은 김포도시철도 운양역 인근에 ‘라비드퐁네프’를 분양한다. 태영건설이 시공하는 662실 규모의 오피스텔 내 상업시설이다. 김포도시철도 구래역 역세권에선 오피스텔·상가 복합단지인 ‘안강 럭스나인’(345실)과 ‘e편한세상 시티 한강신도시’(748실)가 공급된다. 김포한강신도시에서 처음 공급되는 복층 및 테라스형 오피스텔이다.

부천에서도 주요 디벨로퍼들이 잇따라 상가와 주거시설을 한데 모은 복합시설을 내놓고 있다. 정우건설산업은 중동 1162의 2에 전용면적 24~67㎡ 오피스텔 510실과 단지 내 상가를 한데 모은 ‘정우 제이클래스 중동’을 분양한다. 지하철 7호선 부천시청역 출구까지 걸어서 3분이면 닿는 초역세권이다.

하남 미사강변도시에 들어서는 미사지구에서 처음으로 오피스 ‘미사강변 안강 프라이빗뷰’가 나온다. 지하 6층, 지상 13층 1개 동 규모로 1~4층에는 상업시설, 5~13층에는 업무시설이 배치된다. 대림산업은 ‘e편한세상 시티 미사’ 오피스텔과 상가를 분양 중이다. 지하 6층~지상 28층 2개 동, 전용 20~84㎡ 554실, 74개 점포로 구성돼 있다.

(주)투게더홀딩스가 분양하는 ‘미사 푸르지오 시티’는 하남 미사강변도시 중심상업지구 미사역세권 일대에서 분양 중이다. 51~54%대의 높은 전용률로 매장 활용 공간을 높였고, 2~3층 상가에는 대로변에 노출되는 곳에 테라스상가가 들어선다. 815실의 오피스텔 거주민이라는 고정 수요를 확보한 게 강점이다.

◆수익률 5% 이상 돼야

분양 중인 상가들의 성적표는 좋은 편이다. 한 달 이내에 완판(완전판매)되는 경우가 많다. 상황이 나빠도 대부분 건물이 완공되기 전에 다 팔린다. 그만큼 수익형부동산에 대한 관심이 높다는 얘기다. 그러나 묻지마 매입은 경계해야 한다고 전문가들은 강조한다. 분양가격이 지나치게 높게 책정된 상가가 더러 있어서다. 전문가들은 실수를 줄이기 위해 가급적 주변 여러 곳의 모델하우스를 가보라고 조언한다. 비교해 봐야 분양가가 적정한지 판단할 수 있다. 또 보장 수익률만 보고 투자하는 것은 금물이라고 강조한다. 보장 기간이 끝나면 수익률이 확 떨어질 수 있다. 약속한 보장 수익률을 지키지 못하는 곳도 있다. 선임대 상가도 안심할 수 없다는 지적이다. 임대계약은 언제든 가짜로 만들 수 있고, 계약 파기도 가능하다는 점을 명심할 필요가 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “고수익이 보장된 상가의 매수 기회가 나한테 돌아올 리 없다는 마음을 가지고 스스로 철저히 검증해야 한다”며 “초보 투자자라면 실패 가능성이 낮은 1층 상가를 공략하는 것도 좋다”고 강조했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com