들썩이는 한남뉴타운…3구역 이어 2·4·5구역도 '블록별 특화설계'

3구역 꼭대기 교회 존치
이슬람사원·제일기획 주변 놔두고 7개 블록 나눠 개성만점 마을로

빌라 26㎡ 지분가격 5억 돌파
두 달 만에 가격 10% 껑충
한강조망 5구역이 3·4구역보다 3.3㎡당 200만원 이상 높게 거래

1구역은 재정비구역 해제 가닥
이태원 관광특구 살려 상업지로

서울시는 구릉지 지형의 특성을 살려 다양한 도시 경관이 형성될 수 있도록 한남뉴타운 재개발 가이드라인을 마련할 예정이다. 이달 내 한광교회 이슬람사원 등을 존치하는 내용을 담은 재개발 가이드라인이 발표될 한남뉴타운 3구역 모습. 강은구 기자 egkang@hankyung.com

서울 강북권의 대표적 한강변 재개발 지역인 한남뉴타운(총 5개 구역) 개발사업이 한남3구역을 중심으로 급물살을 타고 있다. 서울시는 7개 블록 개별 설계를 도입하기로 한 3구역에 이어 2·4·5구역에 대해서도 블록별 특화 설계를 한다는 계획이다. 투자자 발길도 올 들어 부쩍 늘어났다는 게 중개업소들의 설명이다.

◆2·4·5구역도 특화 설계 추진

한남뉴타운은 한남·보광동 등 면적 111만205㎡ 지역으로 2003년 뉴타운으로 지정됐다. 뉴타운 내 5개 구역 가운데 3구역이 개발을 주도하고 있다. 35만5000㎡에 조합원은 4200여명으로, 서울 시내 재개발구역 가운데 가장 크다. 3구역은 지난해 건축심의를 신청한 뒤 일곱 차례나 보류되면서 난항에 빠졌지만 최근 서울시가 가이드라인을 마련하면서 속도를 내고 있다.

3구역은 7개 블록으로 나눠 저층 아파트, 테라스하우스 등 개성 있는 주거단지로 개발된다. 정진국 한양대 건축학부 교수와 백운수 미래이앤디 대표가 총괄건축가로 임명됐으며 일곱 명의 공공건축가가 각 블록을 맡아 설계하고 있다. 남산 경관 등 공공성을 고려해 최고 높이는 90m를 넘지 않도록 했다.

서울시는 가이드라인에서 한국이슬람교 서울중앙성원과 제일기획 인근 지역을 존치하는 쪽으로 방향을 잡았다. 이뿐만 아니라 3구역 내 가장 높은 곳에 있는 한광교회 건물도 존치할 방침이다. 기존 조합 설계안에 적용된 용적률 230%, 5696가구 규모의 개발 계획은 유지할 방침이다.

서울시는 나머지 구역도 3구역 처럼 개성 있는 주거단지로 개발할 예정이다. 시 관계자는 “한남뉴타운을 일반적인 ‘아파트숲’으로 만들지는 않겠다는 것”이라며 “2·4·5구역도 경관이 단조롭지 않도록 마을별로 다양하게 개발한다는 기조를 유지할 방침”이라고 말했다. 2구역은 6호선 역세권과 이태원 상권을 누릴 수 있는 지역으로 이태원 인접 상업지역, 이슬람 사원 일대 등 상당 지역이 존치될 것으로 알려졌다. 4구역은 한남뉴타운 5개 구역 가운데 조합원 수가 가장 적고 ‘지분 쪼개기’가 거의 이뤄지지 않아 사업성이 높다는 평가다. 5구역은 조합 내부 갈등으로 인한 소송전에 변전소 지중화 문제까지 겹치면서 사업 추진 속도가 더딘 편이지만 조합 운영은 정상화됐다.

서울시는 이태원 관광특구를 품고 있는 1구역에 대해선 재정비지구에서 직권 해제하기로 가닥을 잡았다. 이 지역은 2010년 용산구청이 이전하면서 일대의 단독·다세대주택을 상업시설로 활용하도록 용도를 변경해 줬다. 이후 상권이 형성되면서 상가 입주자를 중심으로 재개발에 반대하는 여론이 커졌다. 서울시는 이 일대를 이태원 관광특구에 걸맞은 상업지역으로 운영하는 것이 적절하다는 결론을 내린 것으로 알려졌다.

◆재개발 지분 두 달 만에 10% 올라

이 일대 지분값도 뛰고 있다. 재개발 사업 속도가 가장 빠르고 규모가 큰 3구역이 상승세를 주도하고 있다. 빌라 기준으로 대지 지분 3.3㎡당 6000만원에 시세가 형성돼 있다. 인근 중개업소에 따르면 주로 거래가 많은 빌라 26㎡ 대지 지분은 지난 5월 4억5000만원 안팎이었지만 지난달 초 5억원을 돌파했다. 빌라 지분이 두 달여 만에 10% 이상 올랐다는 설명이다.

단독주택 지분도 두 달 만에 7~8%가량 상승했다. 5월께 7억8000만원 하던 단독주택 115㎡ 대지 지분은 8억5000만원 안팎에 거래되고 있다.

3구역보다 사업 추진 속도는 느리지만 4·5구역도 지분가격이 오름세다. 5구역은 용산공원 개발 재료가 있고 한강 조망이 나오는 입지라 투자자 발길이 이어지고 있다. 지분가격도 3·4구역보다 3.3㎡당 200만~300만원 정도 더 높게 거래된다. 빌라 기준으로 3.3㎡당 6300만원에 시세가 형성돼 있다. 인근 W공인 대표는 “4·5구역은 입지가 좋은 편이고 가구 수가 적어 재개발 걸림돌도 비교적 없는 편이라 사업시행 인가만 나면 재개발은 쉽게 이뤄질 것”이라며 “3구역 건축심의 얘기가 다시 나오자 이 일대도 문의가 늘었다”고 했다.

조수영/설지연 기자 delinews@hankyung.com