[역모기지론 활용법] 대출금도 갚고 연금도 받는 '주택연금 3종세트' 아시나요

부부 중 1명 만60세 이상
9억원이하 주택이면 가능
하반기 9억 초과 주택도 대상

연금가입 사전예약하면
우대금리 최대 0.3%P 적립 혜택

집을 사기 위해 받는 대출(모기지론)과 반대로 가지고 있는 집을 담보로 대출받은 뒤 사망하면 갚는 역모기지론(주택연금)이 있다. 주택연금은 부부 중 한 명이 만 60세 이상인 가구의 주택(9억원 이하) 소유자가 주택을 담보로 매달 일정 금액을 연금으로 받는 제도다.

주택연금 가입 후 사망 때까지 받은 연금액(대출금)이 주택가격보다 적으면 주택을 팔아 갚으면 된다. 나머지는 상속된다. 받은 연금액이 주택가격보다 많으면 주택을 팔아 받은 연금만큼만 상환하면 된다. 부족한 금액은 따로 청구하지 않는다.

지난 4월엔 기존 주택연금 혜택을 강화한 ‘내집연금 3종세트’가 출시됐다. 3종세트는 △주택담보대출 상환용 주택연금 △주택연금 사전예약 보금자리론 △우대형 주택연금 등이다. 3종세트 출시에 힘입어 올해 상반기 주택연금 신규 가입자는 5317명으로 지난해 상반기(3065명) 대비 73.4% 증가했다.

정부는 하반기 중 9억원 초과 주택 소유자도 주택연금에 가입할 수 있도록 제도 개선을 추진하고 있다. 다만 9억원이 넘는 집으로 주택연금에 가입해도 연금을 더 받을 수 있는 건 아니다. 월 연금액은 9억원짜리 집으로 가입할 때와 거의 같다.

◆대출도 갚고, 연금도 받고

주택담보대출 상환용 주택연금은 기존 대출 상환을 위해 연금 지급 한도의 70%까지 한번에 인출할 수 있도록 한 상품이다. 일시 인출한 금액으로 대출을 갚고, 남은 금액을 연금으로 받을 수 있도록 설계했다. 인출 한도는 가입자가 60세에 주택가격이 5억원인 경우 1억4300만원이다. 이 돈으로 대출을 갚고 받을 수 있는 월 연금액은 34만원이다.

부부 중 한 명이 만 60세 이상이면서 부부 기준 9억원 이하 1주택 소유자 또는 보유주택 합산가격이 9억원 이하인 다주택자라면 가입할 수 있다. 9억원 초과 2주택자는 3년 내 비거주 1주택을 처분하는 조건으로 가입 가능하다. 가입비(초기보증료)는 주택가격의 1%다. 연 보증료는 연금 지급총액의 연 1%다. 주택가격은 한국감정원 시세→국민은행 시세→국토교통부 공시가격→감정평가가격 순으로 적용된다.

◆미리 연금 가입 약속하면 금리 우대

주택연금 사전예약 보금자리론은 부부 중 한 명이 만 40세 이상이면서 무주택자 또는 부부 기준 9억원 이하 1주택 소유자가 만 60세 이후 주택연금에 가입할 것을 사전예약하면 우대금리를 적립한 뒤 연금 전환 때 장려금으로 주는 상품이다.

주택연금 사전예약 보금자리론에 가입하면 우대금리 0.15%포인트를 적립해준다. 기존 일시상환·변동금리 대출을 상환하면서 이 상품에 가입하면 추가로 0.15%포인트를 쌓아준다. 40세 가입자가 30년 만기로 주택연금 사전예약 보금자리론으로 2억원을 받아 집을 산 뒤 70세 때 주택연금으로 전환하면 최대 1544만원을 장려금으로 받는 방식이다. 이 상품의 가입비(초기보증료)는 주택가격의 1.5%다. 연 보증료는 연금 지급총액의 연 0.75%다.

◆저가 주택은 연금 더 받아

우대형 주택연금은 부부 중 한 명이 만 60세 이상이면서 부부 기준 1억5000만원 이하 1주택 소유자라면 가입할 수 있다. 이 상품은 일반 주택연금보다 8~15%가량 월 연금액을 더 주는 것이 특징이다. 70세, 주택가격 1억3000만원인 경우 일반형의 월 연금액은 42만원이지만 우대형으로 가입하면 월 46만원을 받을 수 있다. 대출 한도의 45% 이내에서 필요에 따라 수시 인출해 목돈으로 사용할 수도 있다. 가입비(초기보증료)는 주택가격의 1.5%, 연 보증료는 연금 지급총액의 연 0.75%다.

김일규 기자 black0419@hankyung.com