“지금이라도 집을 사야 할까.” 집값 상승세가 3년째 이어지자 미처 내 집을 마련하지 못한 실수요자의 고민이 깊어지고 있다. 집을 안 사고 버티자니 영원히 내 집 마련 기회를 놓쳐 버릴 것 같아 불안하다. 막상 집을 사자니 상투를 잡는 거 같다. 부동산 전문가들은 실수요자냐 투자자냐에 따라 접근법을 달리해야 한다고 강조했다. 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 가능성이 높아서다.

양극화 심해질 듯

김덕례 주택산업연구원 연구위원
김덕례 주택산업연구원 연구위원
17일 한국감정원에 따르면 수도권 주택은 1년 새(지난달 기준) 2.17% 올랐다. 같은 기간 전국 평균 상승률은 1.57%, 지방 평균 상승률은 1.03%였다. 상대적으로 수도권이 강세를 보였다.

수도권과 지방 간 양극화도 뚜렷했다. 서울은 2.8% 뛰었다. 경기는 1.91% 올랐다. 경북(-0.09%) 충남(-0.94%) 충북(-0.4%) 등이 약세를 보였다.

수도권 안에서도 지역별로 온도차가 나타났다. 서울 강남구는 전년 같은달 대비 4.45% 올라 가장 높은 상승폭을 보였다. 서초구(3.88%), 동대문구(3.75%), 강서구(3.53%), 성동구(3.26%) 등의 가격도 많이 올랐다. 이에 비해 종로구(1.26%), 용산구(1.78%), 중구(1.80%) 등은 상대적으로 낮은 상승률을 보였다.

경기도에선 지역별 편차가 좀 더 컸다. 과천(4.07%) 광명(3.30%) 군포(3.09%) 등이 높은 상승률을 보인 반면 동두천(0.03%) 포천(0.17%) 수원 팔달(0.68%) 등은 약보합세를 나타냈다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “경제 상황에 대한 불안감이 커지면서 안전자산에 돈이 몰리고 있다”며 “강남과 가까운 지역은 많이 오르고 강남과 먼 곳은 덜 올랐다”고 분석했다.

실수요자는 ‘저금리’를 기회로 활용해야

노규현 롯데건설 마케팅부문 상무
노규현 롯데건설 마케팅부문 상무
전문가들은 집값이 급락할 가능성이 낮아 실수요자라면 수도권에 집을 사는 것도 나쁘지 않다고 조언했다. 노규현 롯데건설 마케팅부문 상무는 “수도권 택지지구엔 분양가 상한제가 적용돼 상대적으로 분양 가격이 저렴하고, 서울에선 재개발·재건축 외에는 공급량이 제한돼 있어 가격이 떨어질 가능성이 낮다”며 “시세보다 저렴한 아파트에 청약하거나 비수기를 노려 저렴하게 집을 사는 것이 좋다”고 설명했다.

실수요 목적의 매매라면 매수 타이밍보다는 자신의 자금 조건에 맞는 주택을 찾는 것이 우선이라고 전문가들은 설명했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “전셋집이 만기가 됐거나, 작은 집에서 큰 집으로 옮기고 싶거나, 비인기 지역에서 인기 지역으로 옮기고 싶어 매매를 고민하는 사람이라면 굳이 매수 타이밍을 따질 필요가 없다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
전문가들은 저금리 상황을 잘 활용해야 한다고 강조했다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “최근 공급 물량이 늘면서 괜찮은 신규 아파트가 많이 나오고 있고 금리가 낮아 자금을 조달하기도 좋다”고 말했다.

다만 입지와 대출 비율은 꼼꼼히 따져야 한다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다. 심 교수는 “대출을 많이 끼지 않는 조건에서 입지를 반드시 확인해야 한다”고 강조했다. 노 상무는 “입주 물량이 크게 늘어나는 지역을 피하라”고 조언했다.

박 수석전문위원은 “단기적으로 가격이 급등한 지역에서 추격 매수하는 것은 바람직하지 않다”고 말했다. 대출 상한선에 대해 김 연구위원은 주택매매가의 40%, 박 수석전문위원은 30%를 넘지 말아야 한다고 강조했다.

단타성 분양권 거래 주의를

심교언 건국대 부동산학과 교수
심교언 건국대 부동산학과 교수
투자 목적의 매매에 대해서는 신중할 것을 요구하는 목소리가 많았다. 경기도에서는 내년 입주 물량이 올해 대비 40%가량 늘어날 전망인 데다 미국 금리 인상, 가계부채 급증, 저성장 등 악재가 대기 중인 까닭이다. 심 교수는 “금리가 워낙 싸서 투자 욕구가 많은 시기지만 저금리 기조가 영원히 이어질 수 없다”며 “대출을 많이 끼고 투자하는 것은 위험하다”고 강조했다.

김 연구위원은 “정부가 민간임대사업을 촉진하기 위해 다양한 보증상품을 마련하는 등 임대산업을 육성하는 정책 기조를 잡고 있다는 점은 호재”라며 “시세차익이 아니라 임대수익을 기대하는 투자자에게는 지금이 괜찮은 투자 조건”이라고 말했다. 부동산 펀드 등을 통한 간접투자도 검토해볼 만한 방식으로 꼽혔다.

전문가들은 단타성 분양권 거래에 대해 한목소리로 경고했다. 노 상무는 “당첨만 되면 웃돈이 보장되다 보니 청약시장에 투기 수요가 크게 늘어났다”며 “모델하우스도 가보지 않고 분양을 신청하는 ‘묻지마 청약’의 상당수가 단기 매매를 노리는 투기 수요”라고 지적했다. 박 수석전문위원 역시 “분양권 거래는 작은 악재에도 크게 출렁이는 만큼 분위기에 들떠서 성급하게 투자를 결정해서는 안 된다”고 당부했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com