[한경에세이] 주택시장에 대한 '합리적 기대'
정부가 ‘8·25 가계부채 안정대책’의 하나로 주택 공급 조절대책을 발표하자 지난 주말 수도권 아파트 모델하우스는 더 붐비고 집값 상승폭도 커졌다. 주택 공급량을 조절해서 가계부채 증가의 주범인 집단중도금 대출을 관리하기 위한 것인데, 시장에서는 주택 분양이 줄어 실수요자의 내집 마련 기회가 적어질 것이라는 걱정으로 기대한 정책효과와 다소 다른 모습이 나타나고 있다. 주택 공급량 조절대책을 추진하는 밑바탕에는 최근 2년간 공급 과잉 여파로 내년 말부터 일부 지역 집값이 떨어지고, 인구 감소와 베이비부머의 경제활동 퇴장으로 주택시장이 장기 침체할 가능성이 크다는 우려가 자리 잡고 있는 듯하다. 과연 그럴까.

1970년대 말 로버트 루카스 미국 시카고대 교수는 ‘합리적 기대이론’으로 미국 경제정책의 오류를 지적했다. 이 이론은 현재의 시장상황에 기초해 정책을 발표해도 시장의 정책방향에 대한 ‘합리적 기대(rational expectation)’에 따라 정책 의도와는 다른 결과가 나타날 가능성이 있다는 것이다. 8·25 가계부채 안정대책에 대한 반응도 시장의 합리적 기대 때문이 아닐까. 소위 ‘일본식 장기 불황’에 대한 시장의 합리적 기대는 어떨까. 일부 전문가는 금융위기 이후 한국 주택시장에 대해 일본식 장기 불황을 예측했지만 그런 현상은 나타나지 않고 있다. 2013년부터는 집값이 오르고 있다.

2017년 이후에는 어떨까. 입주가 본격적으로 이뤄지고 있는 서울 동부권역 주택시장을 들여다보면 작년과 올해 신규 아파트가 집중 분양된 서남부권역의 장래 주택시장도 유추해볼 수 있다. 위례와 하남 미사지구 입주가 본격화하면서 서울 동부권역의 전·월세가는 하락했지만 매매가는 오히려 상승폭을 키워가고 있다. 이 지역 신규 수요가 탄탄할 뿐만 아니라 개발 중인 택지가 없어 신규 공급이 뒤따르지 못할 것이라는 합리적 기대 때문으로 보인다. 매년 주택시장에 새로 진입하는 80만명의 에코세대와 외국인 거류자는 1980년대 초 주택시장에 진입한 베이비부머와 규모가 비슷하다. 2018년 이후 한남대교 기점 30㎞ 이내에는 신규 택지 공급이 끊기므로 입주 물량이 많아도 추가 공급이 없어서 집값이 떨어지지 않을 것이라는 합리적 기대가 형성된다면 입주예정자들은 매물을 내놓지 않을 것이고, 집값도 폭락하지 않을 것이다. 경제에 큰 악재만 없다면 2020년께 10년마다 되풀이되는 집값 폭등이 또다시 반복될 가능성도 있다. 더 늦기 전에 택지수급대책을 준비할 때가 아닌가 생각된다.

서종대 < 한국감정원장 jjds@kab.co.kr >