주택 공동명의로 분산하면 양도·증여세 절약 가능…다만 다른 주택있으면 양도세 비과세 안 될 수도
세금을 줄이기 위해서는 부동산 명의를 최대한 분산하는 것이 좋다. 주택도 공동명의로 소유하면 다양한 세금을 줄일 수 있다. 특히 양도소득세나 종합소득세는 소유 지분 비율만큼 분산된다. 분산된 소득은 낮은 누진세율로 이어져 소득세를 낮춘다. 공동명의로 부동산을 구입하면 양도소득세는 최대 2200만원까지 세금을 줄일 수 있다. 주택을 임대하는 때에도 공동명의를 선택하면 좋다. 주택임대소득의 비과세와 분리과세를 판단하는 수입 기준인 2000만원은 개인별로 판단하기 때문이다.

증여세도 공동명의로 증여하는 것이 유리하다. 증여세는 수증자를 기준으로 과세하는 까닭이다. 5억원의 주택을 증여한다고 가정해보자. 성년자녀 한 명에게 증여할 경우 증여세는 7200만원이다. 성년자녀 2명으로 분산해 증여하면 각자 증여세는 2700만원을 내야 한다. 두 사람의 증여세를 모두 합해도 5400만원으로 줄어든다.

하지만 주택을 공동명의로 소유한다고 해서 세금이 수학적으로 분산되는 것은 아니다. 특히 주택의 양도소득세를 계산할 때 공동명의 지분 때문에 불이익을 당하는 경우도 종종 발생한다. 세법에서는 소수지분으로 주택을 소유해도 한 채 소유하고 있는 것으로 판단해서다.

한 채의 주택을 세대를 달리한 ‘갑’과 ‘을’이 공동으로 소유하고 있다고 가정해보자. 이때 각자 한 채의 주택을 보유하고 있는 것으로 판단한다. 만약 두 사람이 공동명의 주택 외에 다른 주택을 보유하고 있다면, 두 사람은 모두 2주택을 소유한 것으로 간주돼 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다. 양도소득세 비과세를 판단할 때 가구를 기준으로 주택 수를 세고, 주택임대소득에 대한 종합소득세를 계산할 때에는 부부합산 기준으로 주택 수를 센다.
Getty Images Bank
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주택을 증여할 때 증여세가 저렴하다는 이유로 공동명의로 자녀에게 증여하는 것은 신중해야 할 필요가 있다. 만약 공동명의로 주택을 소유하고 있는 상황에서 자녀가 세대를 분리해 실제 거주 목적의 주택을 추가로 구입하면 2주택 보유자가 되기 때문이다. 2주택 보유 기간이 3년을 넘기면 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못한다.

주택의 양도소득세 비과세를 판단할 때, 소수지분은 주택 수에서 제외하는 경우가 있다. 지분율이 가장 높은 사람의 주택으로 판단하는 것이다. 세대를 달리하는 자녀가 부모의 주택을 공동명의로 상속받는 경우에 그렇다. 소수 지분의 상속주택은 다른 주택의 양도소득세 비과세를 판단할 때 주택 수에서 제외된다. 다만 상속지분이 동일할 경우에는 해당 상속주택에 거주하는 사람의 것으로 판단하고, 상속지분도 동일하면서 거주하는 사람이 없다면 상속인 중 최고 연장자의 주택으로 판단한다. 이런 이유로 상속주택의 지분은 약간만 조정하더라도 특정 상속인의 주택 수를 조절할 수 있다. 다만 이 규정은 공동명의 상속주택 이외에 일반주택을 매각할 때 적용하는 규정이기 때문에 공동상속주택 자체를 양도할 경우에는 원칙적으로 양도소득세를 내야 한다.

토지와 건물의 명의가 다른 단독주택은 누구의 주택으로 판단해야 할까? 세법에서는 양도소득세를 계산할 때 건물 명의자를 기준으로 주택 수를 센다. 이 판단은 양도소득세 계산 시 불리하거나 유리하게 활용할 수 있다. 단독주택 때문에 2채의 주택을 보유한 것으로 구분되는 경우, 독립세대를 갖춘 다른 가족에게 건물만 매각하거나 증여하는 것으로 주택의 보유 숫자를 줄일 수 있다. 이 과정을 거친 뒤 나머지 주택을 매각하면 양도소득세 비과세는 가능해진다. 단, 단독주택의 토지만 소유하고 있더라도 재산세 고지서는 여전히 주택으로 고지된다. 이것 때문에 주택 수가 줄어들지 않은 것으로 오해하는 경우가 종종 있는데, 이는 재산세를 계산할 때 적용하는 기준이다. 양도소득세 측면에선 주택 수에 포함되지 않으니 걱정하지 않아도 된다.

원종훈 <국민은행 세무사(WM컨설팅부 세무팀장)>