[11·3 부동산 대책] '과열 진원지' 강남4구, '투기과열지구' 안된 이유
‘11·3 주택시장 관리방안’에선 투기과열지구 지정이 제외됐다. 투기과열지구가 서울 전역에 도입된 2006년과 지금의 시장 상황이 많이 달라 강도 높은 규제책을 서둘러 도입할 필요가 없었다는 게 국토교통부의 설명이다.

국토부에 따르면 서울 전역이 투기과열지구 및 주택투기지역으로 지정된 2006년에는 주택공급 물량이 적정했다. 부동산 외 다른 경제상황도 안정적이었다. 지금은 국내외 경제의 불확실성이 커지고 있고, 2017~2018년 입주물량 과잉 우려도 나오고 있다. 강호인 국토부 장관은 “투기과열지구 지정은 현재 경제 및 주택시장 상황에서 적합하지 않다고 판단했다”며 “이번 대책에 투기과열지구 지정의 주요 효과가 포함돼 있어 단기적 투자수요를 효과적으로 억제할 것으로 기대한다”고 설명했다.

강 장관이 지난달 14일 국정감사에서 부동산시장에 대한 단계적·선별적 조처를 내놓을 수 있다고 발언한 이후 약 3주간 주택가격·거래량과 청약경쟁률 등 계량적 지표가 안정되는 모습을 보였다. 국토부에 따르면 서울의 10월 둘째 주 아파트 가격 상승률은 0.22%에 달했지만 넷째 주엔 0.17%로 줄어들었다. 지난주엔 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 일부 재건축 아파트값이 내림세로 전환하면서 서울 재건축 아파트 가격 상승률이 보합(0%)에 머물렀다.

국토부는 또 투기 수요가 가장 많이 몰리는 새 아파트 청약시장을 잡는 것만으로 주택시장 안정 효과를 볼 수 있다고 판단했다. 분양가 상승→주변 기존 집값 상승→분양가 재상승 등의 악순환 고리가 끊길 가능성이 높아서다.

국토부는 투기과열지구 지정이 부동산시장 경착륙을 초래할 수 있다는 점도 고려했다. 투기과열지구로 지정할 경우 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 축소, 정비사업 조합원주택 전매 금지 등 강도 높은 규제까지 시행돼 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙을 가능성을 배제할 수 없다는 지적이다. 국토부는 다만 이번 대책에도 불구하고 집값이 폭등하거나 집값 상승세가 주변지역으로 확산되면 투기과열지구 카드를 꺼낼 계획이다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com