남대문시장 옆 회현·남창동 개발규제 확 풀린다

서울 중구, 지구단위계획 마련

용적률 최대 360%까지 허용
퇴계로 뒤편 건폐율 70%로 상향

민간개발 촉진해 상권 활성화
"서울역고가공원 연계 명소 육성"

건축 규제를 완화하는 내용의 지구단위계획 변경안이 수립 중인 서울 회현역 인근 회현·남창동 일대. 김범준 기자 bjk07@hankyung.com

서울 퇴계로를 사이에 두고 남대문시장과 마주 보고 있는 지하철 4호선 회현역(1~4번 출구쪽)에서 남산 중턱까지를 잇는 회현·남창동 일대 개발 규제가 크게 완화된다. 남산 경관 보전을 위해 이 일대에 적용하던 용적률·건폐율 제한을 푸는 방식이다. 퇴계로변 상업지역에선 필지별 소규모 재건축도 가능해진다.

서울 중구는 이를 통해 회현·남창동 일대를 내년 4월 인근에서 개장하는 서울역고가공원과 연계된 도심 체류형 관광시설 지역으로 육성한다는 구상이다.

서울 중구는 회현역 주변 회현·남창동 건축규제 완화 방침을 담은 ‘회현 지구단위계획안’을 마련해 오는 27일까지 지역 주민 등에게 공개한다고 19일 밝혔다.

중구는 계획안에 대한 주민 의견을 모은 뒤 이를 바탕으로 내년 2월께 서울시 도시·건축공동위원회에 해당 안건 심의를 요청할 계획이다. 지구단위계획은 특정 지역에 들어서는 건축물의 높이, 용적률(땅 면적 대비 건물연면적 비율), 건물의 주요 용도 등을 정하는 ‘작은 도시계획’이다. 중구 도심재생과 관계자는 “규제 완화로 민간 개발을 촉진해 상권을 활성화하고 노후 주택 재건축·리모델링을 유도하는 데 초점을 맞췄다”고 설명했다.

이번 지구단위계획은 남창동 187, 회현동 194 일대 3만8600㎡에 적용된다. 퇴계로 남쪽 회현역 1~4번 출구 인근 상업지역과 그곳에서 남산 쪽으로 경사진 주거지역이 포함된다. 전체 면적의 60.4%에 달하는 2만3345㎡가 남산 풍경을 가로막지 않도록 최고고도지구로 지정돼 있어 그동안 높이 20m가 넘는 건물은 지을 수 없었다. 지역 내 건물 131개 동 중 4층 이하 건물이 87%(114개 동)를 차지하고 있다.

중구는 우선 최고고도지구에 속한 준주거지역 전체의 기준 용적률을 기존 250%에서 300%로 50%포인트 높일 계획이다. 친환경 건축물 건립, 공개공지 조성 등 조례에서 정한 조건을 따라 건축물을 지으면 적용하는 허용 용적률은 기존 300%보다 60%포인트 높은 360%로 결정했다. 이전 지구단위계획이 확정된 2009년엔 최고고도지구의 높이 제한 기준이 5층 이하, 20m 이하였으나 이후 법 개정이 이뤄지며 규제 조건이 20ｍ 이하로 단순화돼 용적률 상향이 가능해졌다.

대로변 상업지역과 일부 준주거지역을 제외한 퇴계로 뒤편 준주거지역에선 건폐율(대지면적 대비 건축물 1층 바닥면적 비율) 제한도 기존 60%에서 70%로 완화된다. 건물주가 방범용 폐쇄회로(CC)TV를 설치하면 6%포인트, 상가 건물의 외벽을 단장하면 2%포인트의 건폐율 완화 혜택을 주는 방식이다. 중구는 더 나아가 최고고도지구 내 건축물 전체의 높이 제한 기준을 최대 28ｍ까지 높이는 방안도 추진 중이다. 하지만 서울시는 이에 부정적인 의견을 나타내고 있다.

서울시 도시관리과 관계자는 “시 가이드라인에 따라 개별 건축물별로 높이 제한 규제 완화 심의를 받아야 해 최고고도지구 지역 전체의 높이 제한 규제를 한꺼번에 풀기는 힘들다”고 말했다.

인접 필지에 들어선 건물들끼리 함께 재개발하도록 해 대형 건물 신축을 유도하던 공동개발 지정구역도 대폭 줄였다. 건물마다 소유주가 다르고 건축물 노후도가 차이가 나는데도 불구하고 10여개의 필지를 한데 묶어 재개발하도록 해 재건축 사업이 사실상 힘들었다는 지적 때문이다.

홍선표 기자 rickey@hankyung.com