[한국경제 TV 부동산 전문가 현장진단] 박병찬 리얼피에셋 대표 "재건축·분양권 투자하는 건 위험하지만 기존 아파트·연립·다세대는 안정적 수익"
국내 부동산시장이 혼돈의 시기로 접어들었다. 뜨겁게 달아올랐던 분양권 시장은 급랭했고, 재건축 아파트는 서울 강남권을 중심으로 고점 대비 1억~2억원 하락했다. 정부가 지난달 초 내놓은 ‘11·3 부동산 대책’의 여파다.

많은 사람이 11·3 대책이 담고 있는 분양권 전매 및 청약 요건 강화 등의 내용에 집중하고 있다. 그러나 규제의 본질을 이해하는 것이 선행돼야 한다. 규제책이 나왔고 앞으로 어떻게 될 것인가에 대한 질문보다 왜 지금 이 시점에서 규제가 나왔는지를 먼저 궁금해하는 것이 옳다.

정말로 정부는 급증하는 가계 대출과 부동산 가격 거품을 운운하며 지금의 부동산시장을 꽁꽁 얼어붙게 만들 의도인가. 그렇게 생각한다면 틀렸다고 본다. 대책 발표의 근본 취지는 시장 전체의 상승세를 꺾을 의도가 아니라 속도 조절이다. 예를 들어 고무줄로 연결된 기차가 있다고 가정하자. 기차가 출발하면 선봉에 있는 앞쪽 열차 차량부터 움직일 것이다. 이어서 중간 그리고 마지막으로 후미에 있는 차량도 따라서 움직인다. 그런데 선두에 있는 열차 차량이 혼자서 과한 속도로 치고 나가면 차량을 연결하는 고무줄은 길게 늘어날 것이다. 이런 현상이 계속되면 고무줄은 끊어지고 만다. 고무줄이 끊어져 탈선한 열차 차량은 통제와 제어가 불가능한 상태가 된다. 그렇다면 어떻게 해야 하는가. 당연히 무서운 속도로 치고 나가는 앞쪽 열차 차량을 잡아서 멈춰야 한다. 이것이 이번 규제책의 본질적인 목적이다.

부동산시장은 고무줄로 연결된 열차와 같다. 열차가 출발할 때 앞쪽부터 출발하듯이 부동산도 먼저 오르는 선두지역이 있다. 중간부와 후미부도 있다. 선두그룹은 예를 들면 상승세가 강했던 신규 분양, 재건축 등을 들 수 있다. 중간부는 일반적인 기존 아파트, 후미부는 연립·다세대주택 등이다.

최근 부동산시장의 상승세는 다소 기형적인 형상을 만들어냈다. 선두그룹에 속하는 부동산이 너무 멀리 달아나버려서 중간과 후미그룹의 격차가 지나칠 정도로 벌어졌다. 이런 계층과 그룹 간 격차를 균형있게 맞추기 위해 11·3 대책이 나왔다. 이제 선두그룹의 상승세는 멈출 것이다.

단 선두그룹의 상승세가 멈추더라도 관성의 힘에 의해 중간과 후미에 속한 부동산의 상승세는 유지될 것이다. 현 시점에서는 그동안 많이 오른 재건축과 분양권을 투자 관점에서 접근하는 것은 금물이다. 중간그룹인 기존 아파트와 후미그룹인 연립·다세대주택으로 접근하는 것이 상대적으로 안전하게 수익을 낼 수 있다.

주목할 점은 크게 두 가지다. 첫째 최근 새 아파트 분양권과 재건축시장 급랭 현상을 단순히 정부 대책 발표 때문으로 보면 안 된다. 2017년 하반기부터 쏟아질 입주 대란으로 집값 및 주택경기의 하락 반전은 이미 예견된 상황이다. 이번 대책으로 조정 시기가 다소 앞당겨진 것뿐이다. 어차피 하락할 경기였다는 의미다.

둘째 선두그룹 부동산의 하락세는 내년 상반기에도 지속될 것이다. 다만 단기 낙폭이 크면 그때는 마지막 매수 타이밍이 될 것이다. 여지껏 매수하지 못한 투자자에겐 최적의 타이밍이 될 가능성이 있다. 정부의 의도는 시장 냉각이 아니라 속도 조절이다. 선두그룹 부동산의 낙폭이 커진다면 재차 부양책으로 균형을 맞춰갈 것이기 때문이다.

2017년은 말 그대로 위기와 기회가 공존하는 혼돈의 시장이 될 것이다. 대다수 시장 참여자는 최근 3~4년간 성공 투자로 여겨지던 투자방식을 고수하면서 혼란에 빠질 것이다. 변화에 민첩하게 대응하는 투자자는 선두그룹의 부동산을 버리고 중간 또는 후미그룹 부동산으로 갈아탈 것이다.