[한국경제 TV 부동산 전문가 현장진단] 황현 랜드스타에셋 대표 "도시재생사업 향후 30년 부동산 키워드…구도심의 단독·다가구·다세대 주택 뜬다"
올해 국내 부동산시장은 미국발 금리 인상과 주택 대출규제 강화, 정부가 지난해 발표한 각종 부동산 규제가 투자자의 발목을 잡고 있는 형국이다. 경기 침체에 따른 소득 감소, 가계 부채 증가로 시장의 주택 매수세가 급격히 하락하고 있다.

무엇보다 가장 큰 악재는 금리 상승이다. 금리 상승은 곧 대출이자 부담이 커지는 것을 의미해 분양권과 재건축시장에선 가장 큰 악재가 된다. 일부 지역에서는 청약 과열 조짐을 보이면서도 다른 한쪽에선 미분양 주택이 늘어나고 매매가격도 하락하는 지역별 양극화 현상이 심화되고 있다.

한국은 저성장, 저금리, 저출산, 고령화에 맞닥뜨렸다. 정부의 주택정책도 공급 확대에서 질적 성장으로 전환하고 있다. 소규모 개발, 재고주택 관리, 임대주택 확대 등을 중심으로 한 ‘도시재생’이 대안이 될 것이다.

지금까지 한국의 발전을 견인해 온 고도성장과 도시화, 과밀 개발과는 완전히 다른 저출산, 고령화, 대도시 인구 유출 등이 현실로 다가왔다. 도시의 외연적인 확산, 절대적인 주택 부족 시대와는 완전히 다른 도시관리와 도시개발 방식이 요구된다.

도시재생은 새로운 도시정책을 상징하는 유행어가 됐다. 서울시도 기존 건물을 모두 철거한 뒤 다시 건설하는 종래의 개발 방식만이 아니라 지역의 고유한 정체성을 회복하고 공동체를 형성해 가는, 사람 중심의 도시재생을 정책 기조로 삼고 있다. 각 도시도 본격적인 도시재생사업에 박차를 가하고 있다.

투자자에겐 이런 시기가 기회가 될 수 있다. 신도시개발에 의한 주택 공급 과잉 현상, 주택 수요자의 직주근접 선호도 증가, 옛도심의 슬럼화 심화 등 새로운 문제가 대두되고 있어서다. 도시들은 필연적으로 도시재생사업을 진행할 수밖에 없는 한계점에 다다랐다.

신도시 건설은 여러 장점이 있지만 도시와 도시의 연결 과정에서 여러 기반 시설에 과투자가 요구된다는 게 단점이다. 도시 인프라 구축 부담이 작지 않다. 하지만 기존 도시를 새롭게 재창조한다는 것은 그 축은 그대로 유지하되 인근 상업시설과 녹지, 기존 교통 인프라 등을 그대로 활용해 고부가가치를 창출하는 것이다. 도시재생사업이란 과거 일률적인 전면 철거 방식에서 벗어나 하드웨어(개발·정비·보존 등)와 소프트웨어(경제·문화·복지 등)를 적절히 결합한 맞춤형 정비방식이 핵심이다. 낙후된 도심의 기능을 재활할 수단으로 관심을 끌고 있다.

도시재생은 지역 특성에 따라 도시경제 기반형과 근린형 재생 두 가지로 구분해 추진된다. 도시경제 기반형 재생은 노후 산업단지, 항만 등 핵심 시설을 주변 지역과 연계해 복합 정비·개발함으로써 고용 창출 등 경제에 파급효과를 미치는 것이다. 역세권 개발, 공공 청사와 군부대 이전지 복합 활용, 문화·관광 자산 활용 등도 여기에 해당된다. 근린형 재생은 기존 재개발 사업처럼 낙후된 근린 주거지역의 생활 환경을 개선하고 지역 특색을 살리는 정책을 말한다.

서울시는 작년 3월 서울형 도시재생 선도지역 27곳을 선정했다. 쇠퇴하거나 낙후된 산업지역(3곳), 역사·문화자원 특화지역(7곳), 저이용·저개발 중심지역(5곳), 노후 주거지역(12곳) 등 네 개 유형으로 구분해 맞춤형 재생을 추진할 계획이다. 작년 6월에는 2단계 도시재생 활성화 지역 28곳도 지정했다. 경제기반형 후보지(1곳), 근린재생 중심시가지형(7곳), 근린재생 일반형(20곳)을 추가로 선정했다.

이런 상황에서 도시재생사업은 기존 옛도심의 단독, 다가구, 다세대주택 시장에 불을 붙일 것이 뻔하다. 기존 도심 중 입지가 좋은 곳, 업무·상업시설은 활성화됐지만 도시 슬럼화가 가속화되는 지역의 단독, 다가구, 다세대에는 청신호가 켜진 것이다.

예를 들면 이번 도시재생활성화 지역 중 경제기반형 후보지로 선정된 영등포는 풍부한 유동인구와 백화점, 종합쇼핑몰, 금융회사가 많고, 수십년 전부터 자리를 지켜온 영세공장도 적지 않다. 공장지대는 경제규모가 커졌지만 노후화되면서 지역 성장에 한계를 주고 있다. 이로 인해 서울시가 신경제 거점지역으로 발전시킬 계획을 세우고 있다.

종로구 인사동이나 마포구 홍익대 인근, 연남동과 성수동의 준공업지역은 기존 도시 모습을 유지하면서 리모델링을 통해 부동산 가치를 향상시키는 좋은 예다. 특히 인사동은 보전형 개발구역으로 지정, 역사성을 살리면서도 도시민의 삶의 질을 높여주는 성공적인 도시재생 사례를 보여줬다.

과거 30년은 주택건설촉진법에 따라 아파트, 재개발, 재건축, 분양권 등이 주도 상품이었다면 향후 30년은 도시재생사업으로 비(非)아파트 부문이 성장할 것으로 보인다. 지자체별로 도시재생법에 적용될 지역을 미리 파악해 선점 투자한다면 투자자에게는 좋은 기회가 될 것이다. 이미 상당히 가격이 오른 아파트와 분양권보다 저평가된 도시재생사업지역으로 관심을 돌려야 한다.