부동산을 팔면서 발생한 손실을 세무적으로 보전할 수 있을까. 부동산 경기가 좋지 않은 상황에서 손실이 발생한 부동산에 대해 한 번쯤 생각해볼 만한 질문이다.

부동산을 매각하면서 생긴 손실은 일반적으로 세금을 내지 않는 것으로 종결된다. 하지만 양도소득세의 과세구조를 잘 활용하면 발생한 손실을 다른 부동산의 양도소득세에서 환급받거나 내지 않도록 할 수 있다.

국내 소득세는 소득의 유형별로 종합소득세, 퇴직소득세, 양도소득세로 나뉜다. 종합소득세는 매년 반복적으로 발생하는 6가지 유형의 소득을 합산해 과세한다. 퇴직소득세는 퇴직하면서 수령하는 퇴직금에 과세한다. 그리고 양도소득세는 주식이나 부동산을 매각할 때 벌어들인 소득에 과세한다. 이 세 가지 유형의 소득세는 합산하지 않고 각자 별도로 과세한다.

그런데 세 가지 유형의 소득세에 공통적으로 적용하는 원칙이 있다. 1년 단위로 소득을 합산해 과세한다는 것이다. 종합소득세도 매년 1월1일부터 12월31일까지 벌어들인 6가지(이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득)에 대해 합산한 뒤 과세한다. 퇴직소득세도 1년 동안 2곳 이상의 근무지로부터 퇴직금을 받았다면 합산해 과세한다. 양도소득세도 마찬가지다. 1년간 여러 건의 부동산을 매각했다면, 발생한 부동산 매매차익은 모두 1년 단위로 합산해 양도소득세를 계산한다.

양도소득세를 계산할 때 1년 단위로 합산하는 것이 생소할 수 있다. 연중 2건 이상의 부동산을 매각하는 경우가 흔하지 않기 때문이다. 일반인에게는 수년에 걸쳐 한 건의 부동산을 매각하는 것도 흔한 일은 아니다. 그래서 양도소득세는 매각하는 부동산별로 계산하는 것으로 오해하는 경우가 많다. 하지만 양도소득세도 종합소득세와 동일하게 매년 1월1일부터 12월31일까지 벌어들인 양도소득에 대해 합산해 내게 된다.

부동산에 대한 양도소득세는 매각하는 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 한다. 만약 동일한 연도에 다른 부동산을 매각했다면 역시 2개월 이내에 해당 부동산에 대한 양도소득세를 신고 및 납부한다. 양도소득세를 신고할 때, 동일한 연도에 선순위로 매각한 부동산이 있다면 먼저 매각한 부동산의 소득금액을 합산해서 양도소득세를 다시 계산한다. 선순위로 매각한 부동산의 소득금액을 가산해 과세표준을 높이고, 높은 누진세율을 적용해 양도소득세를 계산한다. 그리고 당시에 납부한 양도소득세를 차감해 차액을 납부하게 된다.

A부동산을 먼저 매각해 손실이 발생했고, 그 후 B 부동산을 매각해 이익을 얻었다고 가정해보자. B부동산에서 발생한 이익에 대한 양도소득세를 계산할 때 A부동산에서 발생한 손실을 공제할 수 있다. 순서를 바꿔서 이익이 나는 B부동산을 먼저 매각하고, 손실이 발생하는 A부동산을 나중에 매각했을 경우에는 먼저 납부한 양도소득세를 환급받을 수 있다.

좀 더 구체적인 사례로 확인해보자. 4년 전 6억원에 구입한 A부동산은 현재 4억원의 시세에 매각할 수 있다. B부동산은 8년 전 3억원에 구입했는데 현재 시세는 6억원이다. A부동산과 B부동산을 서로 다른 해에 매각했다고 가정하자. 손실 난 A부동산은 양도소득세를 내지 않고 종결될 것이다. 반면 B부동산은 매매차익 3억원에 대해 7291만원의 양도소득세를 납부해야 한다. 그런데 부동산을 동일한 연도에 매각하면 전혀 다른 결과가 나온다, A부동산에서 발생한 손실을 B부동산의 이익에서 차감할 수 있게 된다. 양도소득세 총 부담액도 300만원 수준으로 급감하게 된다.

부동산경기가 좋지 않다는 것은 새로운 투자 기회가 될 수도 있다. 더불어 부동산의 손실을 실현시켜 다른 부동산의 양도소득세를 줄일 기회를 만들 수도 있다.

원종훈 < 국민은행 WM컨설팅부 세무팀장 >