다운계약 혼자, 먼저 자수하면 과태료 깎아준다

국토부, 20일부터 바뀐 법 적용

아파트 분양받은 후 60일 내 실거래가 신고해야
LH 공공분양 주택은 따로 신고 안해도 돼

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아파트를 사고팔 때뿐 아니라 처음 분양받을 때 분양가를 신고하도록 부동산 실거래 신고 규정이 대폭 강화된다. 다운계약·업계약 등 허위거래 사실을 자진해서 미리 알리면 과태료를 감면하는 제도(리니언시)도 도입된다. 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘부동산실거래신고 등에 관한 법률’을 20일부터 시행한다. 기존 부동산거래신고법, 외국인토지법, 국토계획법상 부동산 거래신고 의무를 하나의 법으로 통합했다.

◆분양가 실거래 신고 첫 도입

앞으로 주택법상 30가구 이상 공동주택 또는 단독주택, 50가구 이상 다세대·연립주택을 분양받을 때 실거래가를 신고해야 한다. 현재 분양계약을 검인받긴 하지만 가격을 따로 신고할 의무는 없었다. 부동산 거래 신고는 계약일로부터 60일 안에 거래 당사자가 관할 시·군·구청에 해당 내용과 금액을 알리는 것이다. 그동안엔 기존 부동산을 거래하거나 주택 분양권을 전매할 경우에만 신고하도록 했다.

관리처분계획에 따른 분양(재건축 아파트 등), 건축물분양법에 따라 30실 이상 오피스텔·분양면적 3000㎡ 이상 상가를 분양받을 때도 신고해야 한다. 공공주택 공급 관련 3법(택지개발촉진법·공공주택특별법·도시개발법)에 따라 토지를 분양받는 경우도 마찬가지다. 이는 주로 아파트를 짓거나 공장에 입주할 기업에 적용한다. 국토부 관계자는 “주택, 토지, 상가 분양 허위 계약서로 담보금액을 부풀려 대출받는 사례가 줄어들 것으로 기대한다”고 말했다. 신고는 지자체 토지담당 부서에 직접 가서 하는 게 원칙이다.

◆허위 거래 밝히면 과태료 감면

다운계약 또는 업계약을 당사자가 ‘혼자서 최초로’ 신고하면 과태료 감면이 가능하다. 국토부 관계자는 “조세포탈을 위한 거래 당사자 간 카르텔을 깨기 위한 것”이라며 “공동 신고의 경우 실익이 적어 단독 신고로 한정했다”고 설명했다. 신고 시점은 관할 지자체 등이 거래 당사자(매수자·매도자·공인중개업자)에게 허위 거래가 의심된다며 관련 소명자료 제출을 요구하기 전이다.

국토부는 현재 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 허위거래신고 의심사례를 지자체와 함께 조사해 적발되면 과태료를 부과한다. 관할 세무서는 양도소득세 및 취득세에 가산세를 부과하고 있다. 그러나 은밀히 이뤄지는 거래 특성상 적발이 쉽지 않았다.

매수자와 매도자가 직거래했다면 거래 당사자는 쌍방이다. 같은 또는 다른 공인중개업자를 끼고 했으면 당사자는 각각 세 명, 네 명이 된다.

전용면적 84㎡ 아파트를 5억원에 분양받아 6억원에 전매하고 5억4000만원으로 신고한 사례(당사자 3명)를 예로 들면 적발 시 3명은 각각 과태료 2400만원을 내고 매도자는 양도소득세 가산세 1200만원, 매수자는 취득세 가산세 26만4000원을 내야 한다. 이때 매도자가 미리 신고하면 2400만원을 면제받을 수 있다. 나머지 2명은 혜택이 없다. 단 자진신고를 하지 않았더라도 허위 거래 조사 과정에서 증거자료 제출 등 적극 협력하면 과태료 및 양도세·취득세 가산세의 절반을 감경받을 수 있다.

◆외국인 부동산 취득 신고 의무 강화

부동산 거래 당사자가 국가 지자체 공공기관 지방공기업인 경우 국가 등이 단독 신고하도록 규정이 바뀌었다. 앞으로 LH(한국토지주택공사) 공공분양주택을 공급받을 때 별도 신고를 하지 않아도 된다. 전체 부동산 거래 신고(지난해 기준 238만건)의 2.5%가량인 5만9000여건이 단독 신고로 전환된다.

3개월 이내 지연 신고 시 과태료가 종전 10만~300만원에서 10만~50만원으로 줄어든다. 3개월 이상 지연 신고 시 과태료도 50만~500만원에서 50만~300만원으로 줄었다.

국내 체류 외국인 증가 추이를 감안해 관련 규정도 강화했다. 외국인이 매매 이외의 원인(증여 교환 상속 경매 등)으로 부동산을 취득할 경우 신고 대상을 기존 토지에서 건축물, 분양권으로 확대했다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com