여의도에 부는 '신탁 재건축' 바람

"2018년 부활 '초과이익 환수' 피하자"
시범·공작 이어 수정 아파트도 추진

추진위·조합 설립 안해도 돼 재건축 사업기간 단축 가능
한자신·KB신탁 등과 제휴

"시가 준비 중인 지구단위계획 재건축 조기 추진에 걸림돌"

서울 여의도 일대 재건축 아파트들이 내년 부활 예정인 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 속도가 빠른 신탁방식 재건축을 추진하고 있다. 시범·공작 아파트에 이어 신탁방식 재건축 방식 도입을 검토 중인 여의도 수정아파트. 한경DB

시범·공작·수정아파트 등 서울 여의도 내 아파트 재건축 사업이 가속화하고 있다. 내년 초 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 부동산신탁 방식을 잇따라 도입하고 있는 게 특징이다. 신탁사에 시행 역할을 맡기는 방식은 재건축추진위원회나 조합을 설립할 필요가 없어 일반 재건축에 비해 사업 속도가 빠르다. 여의도 일대 재건축 단지들은 안전진단과 정비구역 지정 등의 행정절차도 차례로 밟고 있다.

◆수정아파트도 신탁 방식 검토

5일 부동산업계에 따르면 최근 시행된 여의도 수정아파트의 신탁 방식 재건축 정비사업자 선정을 위한 입찰에 한국자산신탁이 사업제안서를 제출했다. 추진위 관계자는 “신탁 방식으로 추진할지 최종 확정되지는 않았지만 속도나 투명성 면에서 장점이 있어 주민들의 관심이 크다”며 “다음달 주민 총회를 열어 신탁 방식으로 갈지, 간다면 다른 신탁사 추가 입찰을 받을지 여부를 결정할 것”이라고 말했다. 수정아파트는 상업지역으로 지정돼 49층 주상복합 개발이 가능하다. 인근에서 초고층 복합단지 개발을 재개한 파크원에 현대백화점이 서울 최대 규모 백화점을 들이기로 하면서 수정아파트 재건축 사업성도 높아졌다는 평가가 나온다.

이 단지는 재건축 정비구역 지정을 위해 영등포구청의 심사도 받고 있다. 안전진단은 이미 마무리된 상태로 오는 4월께 정비구역으로 정식 지정되면 사업을 가속화한다는 계획이다.

기존 1790가구로 여의도 최대 규모인 시범아파트는 재건축을 위한 안전진단을 받고 있다. 이 단지 재건축 추진위는 4월께 안전진단이 마무리될 것으로 기대하고 있다. 이 단지는 지난해 말 한국자산신탁을 예비신탁업체로 선정하면서 서울 대단지 가운데 처음으로 신탁 방식 재건축을 도입했다. 추진위 관계자는 “다음달 말까지 동의서 접수를 완료하고 안전진단을 마친 뒤 한국자산신탁을 사업자로 지정할 계획”이라고 말했다.

공작아파트는 KB부동산신탁을 사업시행자 우선협상대상자로 선정했다. 주민 70% 이상의 동의를 확보해 조만간 재건축사업 추진을 위한 양해각서를 체결할 예정이다. 일반상업지역에 자리 잡고 있어 49층 초고층 재건축을 추진하고 있다. KB부동산신탁은 늦어도 이달에 안전진단을 접수하고 4월께 정비구역지정을 신청할 계획이다.

◆초과이익환수 유예 가능할까

여의도 재건축 단지의 가장 큰 관심은 초과이익환수제를 피할 수 있는지 여부다. 내년 부활되는 초과이익환수제를 피하려면 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야 한다. 여의도에서 신탁 방식 재건축이 관심을 받는 가장 큰 이유도 초과이익환수제 때문이다. 추진위 및 조합 설립 단계를 건너뛸 수 있어 사업 기간을 단축할 수 있는 만큼 올해 말로 종료되는 유예 혜택을 노려볼 수 있다는 계산이다.

하지만 앞으로 10개월밖에 남지 않아 시간이 충분치 않다는 점은 한계다. 지난해 하반기부터 재건축 단지에 대한 심의를 더 엄격하게 하기 시작한 서울시 도시계획위원회 내 기류도 악재다. 한 재건축 추진위 관계자는 “주민들의 가장 큰 바람은 초과이익환수제를 피하는 것이지만 시간이 촉박하다”고 말했다.

서울시가 마련할 예정인 여의도 지구단위계획도 변수다. 올 상반기 용역을 발주해 내년 상반기께 확정한다는 계획이다. 업계에서는 지구단위계획 확정 전까지 재건축 추진이 지체될 수밖에 없다는 우려가 나오고 있다. 서울시 관계자는 “재건축 사업은 지구단위계획 확정 전까지는 아파트관리기본법을 적용받기 때문에 사업 추진에 영향을 미치지 않을 것”이라고 설명했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com