[2~3월 전국 분양] 임대수익은 오피스텔, 미래가치는 아파트

임대시황

오피스텔은 모든 면적서 세전 예상 수익률 5%대
아파트 면적 커질수록 낮아져 대신 매매가 높아 장기 투자를

제2의 월급통장이라고 불리는 임대소득, 혹은 용돈이라도 보탤 생각에 소형 아파트와 오피스텔을 찾는 투자자가 많다. 아파트와 오피스텔은 주거용도인 만큼 공통점도 많지만 차이점도 있다. 아파트는 전세라는 안전판이 있어 공실 위험이 낮다. 가장 익숙한 부동산 상품이기도 하다. 반면 높은 매매가에 비해 수익성은 낮은 편이다. 반면 오피스텔은 월세상품으로 인식돼 월세 놓기가 쉽고 업무지역에 많다. 반면 공급이 많아 공실 위험이 증가하면서 수익률이 하락세다.

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부동산투자자문 알투코리아가 서울에서 거래된 아파트와 오피스텔 사례를 분석해 투자가 많은 전용면적 40㎡ 이하의 매매가격과 예상수익률을 비교했다. 그 결과 보증금을 감안한 투자금액은 아파트가 5000만원가량 더 높았고, 월세는 3만원 더 받았다. 평균 매매가는 아파트 2억1000만원, 오피스텔 1억5000만원이었다. 월세는 아파트가 보증금 3400만원에 월세 55만4000만원, 오피스텔은 보증금 2600만원과 월세 51만9000원을 각각 나타냈다. 세전 예상 수익률은 아파트가 4.2%, 오피스텔 5.3%였다.

특징은 아파트는 면적별로 수익률 편차가 컸다. 전용 10~20㎡ 이하는 매매가 1억3000만원, 보증금 1500만원에 월세 49만6000원으로 수익률이 5.1%였다. 전용 20~30㎡는 매매가 2억3000만원, 보증금 3500만원, 월세 62만3000원으로 수익률 4.1%였다. 전용 30~40㎡는 매매가 2억6000만원, 보증금 4700만원, 월세 57만7000원으로 수익률이 3.5%에 그쳤다. 반면 오피스텔은 면적에 상관없이 일단 세전 예상 수익률이 모두 5%대였다. 전용면적 10~20㎡의 평균 매매가는 1억1000만원, 보증금 1700만원, 월세 43만6000원으로 수익률 5.7%를 나타냈다. 전용 20~30㎡는 매매가 1억5000만원, 보증금 2600만원, 월세 51만4000원으로 수익률 5.2%, 전용 30~40㎡는 매매가 1억8000만원, 보증금 3300만원, 월세 58만6000만원, 수익률 5%로 집계됐다.

이 같은 수익률의 차이는 어디에서 올까. 이유는 아파트는 면적이 커지면 매매가는 높아지는 반면 월세는 제한적이기 때문이다. 특히 전용 30~40㎡형 아파트는 1980~1990년대 건축된 노후 단지가 많다. 재건축 가능성 때문에 매매가는 높고 월세는 낮다. 반면 전용 10~20㎡는 평균 건축연도가 2012년에 그쳐 도시형생활주택으로 지어진 아파트가 많다. 반대로 매매가는 낮고 월세는 높았다. 오피스텔은 전용 10~20㎡의 경우 건축연도가 평균 2010년, 전용 20~30㎡는 2006년, 전용 30~40㎡는 2004년으로 격차가 작았다.

소형주택에 투자할 때 임대수익률과 함께 장기적인 투자 여건도 가늠해 봐야 한다. 건축물대장 등 공부상 아파트여도 100가구 미만의 소규모 단지는 입지와 관리상태를 잘 확인해야 한다. 또 전용면적이 같아도 아파트는 전용면적과 주거공용면적을 합친 공급면적으로 거래되지만, 오피스텔은 전용면적, 주거공용면적, 기타공용면적을 합친 계약면적으로 거래된다. 오피스텔이 더 싸게 느껴질 수 있다는 얘기다.

김혜현 < 알투코리아 부동산투자자문 이사 >