"규제 강화 땐 투자심리 위축…청약 줄면 무주택자에겐 기회"

빨라진 대선열차…전문가 전망은

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차기 대선 일정이 오는 5월9일로 확정되면서 부동산시장이 관망세를 보이고 있다. 대선주자들이 내세우고 있는 부동산 정책이 시장 활성화보다는 규제 강화에 초점을 맞추고 있어서다. 무엇보다 유력 대선주자들이 보유세 강화를 앞다퉈 공약하고 있어 투자 심리가 위축되고 있다. 그러나 경기 침체를 유발할 수 있어 집값을 무조건 떨어뜨리는 정책을 펼치기는 어려운 데다 근본적으로 집값은 수요와 공급에 따라 결정되는 만큼 실수요자들은 크게 걱정할 필요가 없다고 부동산 전문가들은 설명했다.

○조기 대선은 단기 악재

부동산 전문가들은 대선이 단기 악재로 작용할 가능성이 높다고 진단했다. 부동산 보유세 강화, 전·월세 상한제 도입, 상가계약갱신청구권 연장 등 대선주자들이 구두로 내놓은 정책이 자산가들에게 불리하기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “하반기부터 금리 인상, 공급 과잉 리스크가 현실화되는 상황에서 유주택자 과세 강화가 더해지면 집 구매 심리가 제한될 수밖에 없다”고 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “새 정부가 부동산 관련 감세보다는 증세, 규제 완화보다는 강화로 돌아서면 부동산시장이 침체 국면으로 전환할 수 있다”고 말했다.

1300조원의 가계부채 줄이기가 차기 정부의 큰 과제인 만큼 주택 실수요자의 대출 부담은 더 커질 것이란 우려도 나왔다. 조현욱 현대건설 마케팅팀장은 “금리 상승, 중도금 대출 규제 등으로 이자 부담이 커지고 있어 서민들이 집 사기가 어려워지고 있다”며 “가계부채 억제 정책은 차기 정부에서도 계속될 것”이라고 말했다.

다만 중장기적으로는 별 영향이 없을 것으로 보는 전문가도 많았다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “정부 정책은 시장 상황에 따라 변하기 때문에 단기적인 변수”라며 “집값을 떨어뜨리려고 하는 정부는 없다”고 강조했다. 김희정 피데스개발 R&D센터 소장도 “일시적으로 정책이 소비심리에 영향을 주지만 큰 흐름에서는 수요와 공급에 의해 집값이 결정된다”며 “공급이 부족한 지역에서 집값이 급락하지는 않을 것”이라고 전망했다.

○강남 재건축 ‘촉각’

대선 이후 서울 강남권 재건축시장이 타격을 받을 것이란 의견과 수요가 많아 안정적인 상승세를 이어갈 것이란 의견이 엇갈렸다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “보유세가 인상되면 강남 재건축시장이 직격탄을 맞을 것”이라고 예상했다. 반면 김 소장은 “LH(한국토지주택공사) 등에서 더 이상 대규모 택지 공급을 하지 않다 보니 도시재생, 정비사업 등 도시 내 남아 있는 빈 땅이 중요해질 것”이라고 말했다. 조 팀장도 “건설사 입장에서는 조합원이 많아 일반 분양 부담이 적은 강남, 부산 등 재건축시장을 선호할 수밖에 없다”고 말했다.

지방 시장은 대체적으로 힘들 것이란 의견이 강했다. 함 센터장은 “지방은 이미 공급 과잉 요인이 반영되며 집값이 조정받고 있다”며 “당분간 이런 조정세가 지속될 것”이라고 예상했다. 지방에 토지를 많이 보유한 투자자들도 보유세가 증가할 경우 타격을 받을 가능성이 높다는 전망이 많았다.

오피스텔, 상가 등 수익형 부동산은 큰 영향을 받지 않을 것이란 의견이 지배적이었다. 투자 개념이 강한 만큼 ‘주거 안정’을 위한 정책에 포함되지 않을 가능성이 높기 때문이다. 다만 이런 투자상품에도 보유세 과세가 더해질 경우엔 시장이 위축될 수 있다는 지적이 많았다.

○무주택자 저점 매수 노려야

부동산 전문가들은 대선주자들의 부동산 정책이 친서민적인 만큼 향후 무주택자에게 많은 기회가 생길 것으로 내다봤다. 공공주택 공급이 늘 수 있고, 과잉 공급 여파로 미분양 아파트 할인이 일반화될 수 있어서다. 고 센터장은 “무주택자는 올해 청약을 하는 것보다 정책 변화를 지켜보고 난 뒤 청약 시기를 조절하는 것이 나을 것”이라고 말했다. 조 팀장은 “청약자 수가 많이 줄어 무주택자가 원하는 지역에 골라 들어갈 수 있는 상황이 될 것”이라며 “미분양 할인이나 확장비 무료 등 추가 조건이 붙는 내년이 무주택자가 집을 살 적기”라고 추천했다.

차기 정부가 다주택자에 대한 과세를 할 가능성이 높은 만큼 다주택자는 ‘부동산 슬림화’에 나서라고 전문가들은 추천했다. 매매가 쉽지 않을 경우엔 주택임대사업자 등록도 대안이 될 수 있다고 조언했다. 함 센터장은 “다주택자가 정책 변화로 보유세를 많이 내면 임대주택으로 전환하는 것을 고려해보는 것이 좋다”고 조언했다.

윤아영/설지연 기자 youngmoney@hankyung.com