Getty Images Bank
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어디에 어떻게 투자해야 할까.

재테크에 관심이 있는 이들뿐만 아니라 자산을 운용하는 기관투자가나 고액 개인투자자들이 모두 고민하는 명제다. 은행이나 저축은행의 정기예금에 예치할 수 있고, 채권이나 주식에 투자할 수 있고, 부동산에도 투자할 수 있을 것이다. 어디에 투자할지 고려했다면 다음은 어떻게 투자해야 하는가 하는 부분이 남는다. 직접 본인이 투자하거나 간접적으로 투자할 수 있을 것이다.

간접적으로 투자하는 방법의 대표적인 사례가 펀드다. 개인들이 펀드에 투자하는 이유는 개인이 주식의 개별종목이나 투자처 등을 발굴하고 투자하는 것에 대해 한계를 인정하고, 투자가 본업인 전문가들에게 위탁해 실패를 줄이고자 하는 것이다. 펀드도 대상과 목적에 따라 종류가 다양하다. 주식에 투자하는 펀드는 보다 높은 수익률을 노리는 것이고, 채권에 투자하는 펀드는 안전성에 기반을 두는 것이며, 부동산에 투자하는 펀드는 부동산의 특성상 이 두 가지를 포괄하는 의미를 가지고 있다.

펀드는 모집 방식에 따라 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 공모와 사모다. 공모펀드는 말 그대로 불특정 다수에게 투자 기회를 열어두는 것이며, 사모펀드는 소수 투자자에게 일정 금액 이상의 돈을 모으는 것이다. 사모펀드는 49명 이하 투자자로부터 자금을 모아 특정 대상에 투자하는 소규모 펀드로써, 2015년 최소 투자금이 기존 5억원에서 1억원으로 조정되기는 했지만, 여전히 기관투자가나 고액자산가들의 가입 비중이 절대적이다. 사실상 소액투자자나 일반인이 투자하는 것은 어려웠다. 다행스럽게도 정부가 부동산 실물 자산에 투자하는 사모펀드를 투자 대상으로 하는 재간접공모펀드를 도입하면서 부동산펀드 투자는 더욱 활성화될 것으로 보인다.

부동산형 사모펀드 급성장 … 공모형 추월

지난 3월12일 금융감독원이 발표한 ‘2016년 간접운용자산 동향’에 따르면 지난해 국내 자본시장의 간접운용자산은 1728조원으로 나타났다. 이 중 사모펀드는 249조7000억원으로 2015년 말 대비 49조3000억원이 늘면서 사상 최초로 공모펀드(219조6000억원)를 추월했다. 주식형 공모펀드에서 지속적으로 자금이 유출된 반면, 부동산형 사모펀드가 급성장했기 때문이다. 주식시장은 지루한 박스권에 머물고 있고, 채권은 저금리 기조에 매력이 떨어지는 가운데 정부가 부동산 투자 규제 완화에 적극 나서면서 부동산에 대한 관심이 증폭돼 성장을 견인하고 있는 것이다.

금융투자협회 자료에 따르면 2017년 2월 말 기준으로 부동산펀드는 1047개다. 이 중 공모는 98개, 사모가 949개다. 총 설정원본(고객이 투자해 펀드에 들어온 돈)이 52조원. 이 중 공모는 1조5860억원에 불과하고, 나머지 50조5078억원은 사모펀드였다. 부동산펀드가 사모에 집중돼 있는 이유는 공모펀드나 주식 직접투자에 비해 높은 수익률 때문이다. 저성장 저금리 기조 속에서 저조한 공모펀드 수익률에 실망한 투자자들의 돈이 사모펀드로 몰릴 수밖에 없었던 것이다. 2016년 말 기준 국내 사모펀드 3년 수익률은 13.4%로 공모펀드 7.8%보다 2배 높다. 사모펀드 중 부동산펀드는 3년 동안 29.12%의 수익률(연평균 9.7%)을 기록했다. 사모펀드가 높은 수익을 올릴 수밖에 없는 이유가 있다. 공모펀드에 비해 상대적으로 규제로부터 자유롭고, 유연한 자산운용이 가능하기 때문이다. 그만큼 시장 상황에 따라 유연한 투자가 가능하다. 게다가 실력 있는 자산운용사나 펀드매니저들은 성과보수를 지급하는 사모펀드를 선호한다. 공모펀드는 펀드매니저가 자주 바뀔 수 있지만, 사모펀드는 자기 책임하에 펀드를 운영할 수 있다.

부동산펀드도 보완해야 할 점이 있다. 시중의 부동산 펀드 대부분은 투자자로부터 모은 자금과 운용사 자금으로 빌딩 등을 매수해 이에 따른 임대 수익을 투자자에게 나눠주는 ‘임대형’이다. 중간에 임차인이 나가버려 공실이 생기고, 임대료 수입이 줄면 수익률이 현저히 낮아질 수 있다. 이를 보완할 수 있는 방법이 부동산 펀드의 포트폴리오에 ‘채권형’을 추가하는 것이다. 현재 부동산펀드 1047개 중 대출채권형은 8개에 불과하지만, 모두 손실을 보지 않고 있다.

따라서 연 12% 수준의 세전 수익률을 보이고 있는 부동산담보P2P금융기업의 대출채권에 자산운용사가 사모펀드를 통해 투자하게 된다면 고위험 고수익으로 구성된 부동산펀드 포트폴리오를 중위험 또는 저위험으로 낮추면서 중수익 이상을 기대할 수 있다. 개인투자자 입장에서는 투자 전문성을 보유한 자산운용사 등이 검증한 상품에 투자하게 되기 때문에 리스크를 훨씬 줄일 수 있다.

안전장치로 위험 피하면서 중수익 가능

[한경 BIZ School] 고수익 '부동산 사모펀드' P2P 투자 땐 리스크 ↓
주택담보대출을 베이스로 한 개인 간(P2P) 대출채권은 실물에 대한 물권을 담보로 잡기 때문에 대출자가 이자 상환을 제대로 못하게 되면 설정된 근저당권을 통해 즉시 법원에 경매처리 신청을 해 상환할 수 있고, 경매처리를 통해 채권 추심을 해 상환하기까지 평균적으로 6개월에서 1년 정도 걸린다. 이는 부실이 발생하면 무기한 상환이 보류되는 회사채와 비교했을 때도 긴 수준이 아니다.

작년 8월 미국 최대 사모펀드(PEF) 운용사인 블랙스톤이 조성한 부동산 대출펀드에 국내 기관들이 1조원을 투자했다. 행정공제회는 블랙스톤이 결성한 ‘3호 부동산 대출펀드’에 5000만달러를 넣었다. 교보생명(3000만달러), KB손해보험(3000만달러), 건설공제회(2000만달러), MG손해보험, 교직원공제회, 군인공제회 등도 참여했다. 국민연금과 한국투자공사(KIC)는 각각 3억달러와 1억5000만달러를 이 펀드에 투자했다. 부동산대출채권의 안전성을 입증하는 단적인 예다.

현재 금융위원회는 P2P금융회사 대출채권에 투자하는 것이 사모펀드 가이드라인의 금지사항인 ‘개인대출’에 해당된다며 투자를 불허하고 있다. 부동산담보P2P대출채권도 포함된다. 하지만 미국의 금리정책에 따라 그레이트 로테이션(미국 통화정책에 따라 글로벌 투자자금이 상대적으로 안전한 채권시장에서 빠져나와 위험자산에 해당하는 주식시장으로 들어가는 것) 우려가 높아지고 있는 만큼, 부동산펀드 시장도 요동칠 가능성이 크다. 이를 보완하기 위한 수단으로 부동산사모펀드가 사모대출펀드(PDF)를 구성해 부동산담보P2P대출채권 등에 투자할 수 있도록 허용하는 것이 필요하다고 생각한다.

김항주 < 투게더앱스 대표 >