[한경 BIZ School] 저성장 시대 '안전 재테크'로 뜨는 부동산펀드
펀드(fund)란 말의 원래 의미는 특정한 목적을 위해 여러 사람으로부터 모은 자금의 집합체 또는 뭉칫돈을 가리키는 것으로, 사람들의 자금을 모아서 펀드매니저가 대신해 주식, 채권, 부동산 등에 투자해서 발생하는 이익을 투자자에게 돌려주는 간접투자 상품을 말한다.

펀드에는 금융회사가 불특정 다수의 투자자로부터 자금을 모집한 뒤 일정한 제한을 두고 운용하는 공모펀드와 소수의 투자를 받아 상대적으로 투자 목적이 분명하며 운용상 제약을 받지 않는 사모펀드가 있다. 펀드 종류와 유형을 알면 더 쉽게 올바른 펀드 투자를 할 수 있는데, 가장 간단한 분류 방법은 어디에 투자하느냐다. 펀드매니저가 주식에 투자하면 주식형펀드, 채권에 투자하면 채권형펀드, 주식과 채권에 섞어서 투자하면 혼합형펀드다. 그 외에 원자재펀드, 부동산펀드 등이 있다.

사모펀드 규제 완화되며 투자금 몰려

사모펀드는 2015년부터 운용사 설립 요건이 자본금 60억원에서 20억원으로 하향 조정됐고, 가입 하한선이 5억원에서 1억원으로 낮아지는 등 규제가 완화됐다. 2016년 6월 시행된 자본시장법 시행령에 따라 전문투자자 자격이 완화되면서 개인투자자의 부동자금이 사모펀드로 집중되기 시작했다. 2016년 들어 불안정한 세계 정세로 투자처를 찾지 못한 투자자금이 몰리면서 사모펀드 규모가 커지고, 펀드 투자의 거의 모든 종류에서 사모펀드 수익률이 공모펀드보다 높아진 것이 사모펀드 규모가 커진 가장 큰 이유라고 볼 수 있다.

최근 몇 년간 한국 경제는 저금리와 저성장의 늪에 빠져 은행에 돈을 맡기는 것은 더 이상 재테크 수단이 아니라 손해라는 인식이 팽배해지면서 투자자들이 간접운용자산에 눈을 돌리게 됐다. 앞으로 고령화와 저성장 리스크가 확대되면서 부동산 투자는 주식이나 채권에 비해 변동성이 낮은 데다 실물자산이라는 장점이 있어 주식시장의 불확실성에 대비하는 투자상품으로 대체되면서 부동산 간접투자 시장의 성장 가능성은 커지게 될 것이다.

부동산 사모펀드 대부분은 투자자로부터 모은 자금과 운용사의 자금으로 빌딩 등을 매수해 이에 따른 임대 수익을 투자자에게 나눠주는 ‘임대형’이지만, 운용사가 투자자 자금으로 직접 개발에 나서는 ‘개발형’과 부동산 개발업자에게 자금을 대여하고 이에 대한 이자수익 등으로 배당하는 ‘대출형’도 있다. 일반적으로 소액투자자는 공모에, 고액투자자는 사모에 투자한다. 사모가 위험이 큰 반면 수익도 크다고 볼 수 있는데 펀드의 가장 큰 장점은 전문지식과 경험이 풍부한 투자전문가가 자산을 운용한다는 것이다. 부동산 사모펀드에 투자할 투자자를 모집하고 해당 펀드를 운용하는 것은 부동산투자 관리회사인데 대부분 파트너십으로 운영된다고 볼 수 있다. 개인이 사고파는 주택이나 상가를 제외한 상업용 부동산은 물리적 크기나 금액 규모가 한 개인이 소유해서 관리하기가 힘들기 때문이다. 따라서 부동산투자 관리회사가 많은 기관투자가로부터 투자금액을 유치하고 펀드 목적에 맞는 부동산을 매입, 관리해 적정 수익률에 이르면 수익을 투자자에게 배분하고 부동산을 매각한다.

부동산 사모펀드 중도환매 어려운 단점

부동산 사모펀드는 리츠와 달리 주식 형태로 상장된 것이 아니라 각각의 기관투자가가 직접 자신의 돈을 투자하는 방식으로 이뤄지는데 투자 대상에 대한 세밀한 분석과 예측을 통해 수익금을 최대한 얻는 것을 목표로 한다. 부동산펀드는 대부분 운용 안정성을 높이기 위해 만기를 정해놓고 중도에 환매하지 못하도록 하는 폐쇄형(단위형)이다. 대신 중도환매가 되지 않는 폐쇄형 펀드는 증권거래소에 상장시켜 주식처럼 투자자들끼리 펀드를 사고팔도록 해 환금성을 높인다. 급하게 부동산펀드에 들어간 돈을 활용하고 싶다면 주식처럼 자신이 보유한 주식을 시장에 내다 팔면 된다. 만약 부동산펀드에 투자하고 싶다면 이런 부동산펀드 주식을 사면 된다. 하지만 이런 거래는 이론상으로는 가능하지만 실제로 거래되는 경우가 드물다.

좋은 부동산펀드는 어떻게 고를까. 부동산펀드 수익률은 펀드의 주요 투자 대상, 투자한 부동산의 종류, 운용사의 운용 능력에 따라 차이가 난다. 펀드 가입 전에 꼼꼼하게 알아보는 것이 중요하다.

한종수 < 한솔리코 대표 >