[인터뷰] 맹지 사서 개발하려면 토지 통행권 여부 살펴야

김재권 변호사의 '부동산 법 테크' (4)

빌라 입구 토지 소유자가 출입을 방해하는 장애물을 설치해 화제가 된 적 있다. 이처럼 내 집이 타인의 토지에 둘러싸인 맹지여서 부득이 앞집 토지를 이용해 공로(公路)로 통행해 왔는데, 어느 날 갑자기 앞집 소유자가 길에 들어간 땅을 비싸게 사라고 요구하다가 불응하자 길에 담장이나 장애물을 설치해 통행을 방해했다면 어떻게 해야 할까.

이런 통행방해행위는 민법상 ‘주위 토지 통행권’을 침해하는 것으로, 앞집 소유자를 상대로 통행방해 배제 소송이나 통행 방해금지 가처분을 신청해 판결이나 결정을 받아 방해 행위를 제거할 수 있다.

이때 형법상 교통방해죄로 고소하는 것도 고려해 볼 수 있으나 그 통로가 불특정 다수인, 즉 일반 공중의 통행에 항상 사용되는 길이 아니라 일부 토지만을 위한 길이라면 죄가 되지 않는다.

그런데 주위 토지 통행권자가 통로를 개설하는 경우에는 △개설 및 유지비용을 부담해야 하고 △통로 개설로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며 △통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다. 반면 통행지 소유자로서는 통행을 감수하면 되고 적극적으로 통로를 개설해 줄 의무는 없지만, 스스로 통행에 방해되는 담장 등 축조물을 설치한 경우에는 그 철거의무를 부담한다.(대법원 2005다30993 판결 등)

그리고 주위 토지 통행권이 인정되는 도로폭이 어느 정도인지도 핵심 관심사다. 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단한다.(대법원 2002다9202 판결 등)

사람이 왕래만 해도 되는 임야나 농지 등이라면 폭 1~2m 정도, 경운기 등 농기계의 출입이 필요하다면 폭 2~3m 정도, 단순한 주택·상가라면 자동차 통행이 가능한 3~4m 정도, 공장이라면 대형 트럭 출입이 가능한 폭 5~6m 정도가 필요하다고 보고 판례도 대체로 그렇게 판결하고 있다.

유의할 것은 주위 토지 통행권은 현재의 용법에 따른 범위 내에서 인정되지, 장래의 이용 상황까지 고려해 인정되지 않는다는 점이다. 현재 농지상태라면 설사 개발행위가 진행 중이라고 하더라도 장래 신축할 주택, 상가, 공장 등을 위한 정도의 넓은 도로 폭을 요구할 수는 없다는 점이다. 현재 농지인데 영농의 범위를 넘어서서 장래 지을 펜션을 위한 통행권 확인을 구할 수는 없다고 본 사례가 있다.(서울중앙지법 2013가합11138 판결)

결국 맹지를 사서 개발 행위를 하려는 사람들은 미리 위와 같은 점을 충분히 고려해야 낭패를 보지 않는다.

김재권 < 법무법인 효현 대표 변호사 >