전월세 상한제 시행 땐 되레 '전셋값 폭등' 부를 수도
부동산 전문가들은 문재인 정부에서는 전·월세 시장이 가장 큰 변화를 맞을 것이라고 전망했다. 문 대통령의 후보 시절 주요 부동산 관련 공약들이 임대차계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제 단계적 도입, 공공임대주택 공급 확대 등 임대차시장 개편에 중점을 뒀기 때문이다.

임대차계약 갱신 청구권은 현재 집주인에게 있는 계약갱신 권리를 세입자에게도 부여해 세입자가 원하면 기존 임대계약을 한두 차례 추가 연장할 수 있도록 하는 방안이다. 전·월세 상한제는 재계약 시 전·월세 보증금 인상률을 일정 수준 이하로 묶어두는 제도다.

부동산114에 따르면 올해 서울에서 관리처분을 받았거나 앞둔 재건축·재개발 단지는 4만8921가구에 이른다. 이들 단지는 올 하반기 이후 순차적으로 이주에 들어가 인근 수도권 전세시장에 영향을 미칠 전망이다. 당장 7월부터 6000가구에 육박하는 강동구 둔촌주공의 이주가 본격화하면서 강동구 및 송파구, 경기 하남시, 남양주시 등의 전셋값이 상승할 것으로 예상된다.

한국감정원에 따르면 올해 4월 기준 전국 아파트 전세 재계약 시 추가 발생 비용(2년 계약 기준)은 평균 2879만원(16.2%)이다. 서울은 6190만원, 제주 4575만원, 경기 3688만원, 인천 3436만원, 대구 3259만원, 광주 3143만원가량의 전세금을 인상해줘야 한다.

부동산업계에서는 그러나 임대차계약 갱신 청구권과 전·월세 상한제가 시행되면 당초 의도와 달리 전셋값 급등과 민간 임대시장 위축 등 충격이 올 수도 있다고 우려하고 있다. 과거 노태우 정부 시절인 1989년, 전세계약 기간을 1년에서 2년으로 연장했을 때도 전국 주택의 전셋값은 17%나 급등했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “임대차계약 갱신 청구권이 도입되면 4년간 전셋값을 못 올리게 돼 집주인들이 전셋값을 한꺼번에 올려 받거나 월세로 돌리기 마련”이라며 “다만 지금 수도권 입주물량이 많다 보니 임대료를 규제해도 당장 큰 부담으로 느껴지지 않을 수는 있다”고 설명했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com