재건축 입주권 1개로 제한?…조합 다르면 몇 채 투자하든 상관 없어
‘6·19 부동산 대책’에 담긴 재건축 주택 공급 가구 제한에 대한 문의가 빗발치고 있다. 주로 여러 재건축 단지에 투자한 이들이 제도 변화에 민감하게 반응하고 있다. 정부는 재건축 조합원에게 원칙적으로 1가구, 예외적으로 2가구까지만 종후아파트(입주권)를 주겠다고 밝혔다. 국토교통부는 도시 및 주거환경 정비법을 개정해 오는 9~10월부터 이 규제를 시행할 예정이다. 궁금증을 정리했다.

Q.서울 대치동 은마아파트와 둔촌동 둔촌주공아파트를 한 가구씩 보유하고 있어도 입주권 하나만 주나.

A.그렇지 않다. 이번 대책은 1개 조합 기준이다. 조합별로 기본 1가구, 최대 2가구까지 입주권을 받을 수 있다. 극단적으로 1개 조합에서 재건축 종전 아파트 10가구를 갖고 있어도 앞으로는 원칙상 입주권을 1개, 최대 2개까지만 받을 수 있다는 뜻이다.

재건축 입주권 1개로 제한?…조합 다르면 몇 채 투자하든 상관 없어
Q.가구 구성원 3명이 1가구씩 보유하고 있어도 원칙적으로 입주권을 하나만 배정하나.

A.그렇다. 대표 조합원 한 명에게 원칙적으로 1가구를 준다. 남편, 부인, 아들이 서울 강남 A지역 재건축(종전) 아파트를 2가구씩 갖고 있다고 가정해도 조합원은 1명이다. 이 경우 6가구지만 앞으로 취득할 수 있는 입주권은 원칙적으로 1개, 최대 2개로 제한한다는 뜻이다.

Q.어떤 경우에 입주권 2가구를 배정받나.

A.1+1 제도를 통해서다. 1+1 재건축이란 중대형 1가구를 보유한 조합원이 재건축 때 중소형 아파트 2가구를 받을 수 있도록 하는 제도다. 2012년 2월 도정법 개정으로 처음 도입됐다. 정부가 공식 발표를 하지 않아 잘 알려지지 않았다. 이때부터 1+1일 때 1가구는 반드시 전용면적 60㎡ 이하로 규정됐다. 이 규정이 2014년 12월 과밀억제권역엔 3가구, 이외엔 무제한으로 확대됐다. 이 역시 공식 발표가 이뤄지지 않았다.

다만 1+1 권리는 관리처분계획에 명시해야 하는 사항이기 때문에 추진 기간이 오래 걸리는 재건축 특성상 적용된 바가 많지 않았다. 종후 자산 감정평가 금액이 종전 자산 감정평가 금액을 넘지 않거나 종후 자산 주거면적이 종전 자산 주거면적을 넘지 않는 범위에서 선택이 가능하다. 여러 가구를 보유하고 있거나 대형 평형 1가구를 보유한 이들은 1+1 제도를 활용해 2가구를 배정받을 수 있다.

Q.이 정도 대책으로 재건축 투기 수요를 잡을 수 있을까?

A.앞으로 서울 강남을 중심으로 대형 주택의 재건축이 활발하게 이뤄진다. 종전 자산 84㎡ 1가구, 110㎡ 2가구를 갖고 있다고 하자. 지난 19일 전까진 이 2가구를 합산한 감정가나 주거면적을 넘지 않는 범위에서 입주권 3개를 취득할 수 있었다. 설령 종전 자산 범위를 넘더라도 추가분담금을 내기만 하면 3가구 안에서 더 넓은 주택 취득이 가능했다. 앞으로 이 같은 투기 행위가 불가능해진다.

Q.1+1에서 1가구는 반드시 전용면적 60㎡ 이하로 한 이유는.

A.잠재된 투기세력을 막기 위해서다. 이번에 단행된 6·19 대책은 골격으로 보면 2012년 2월~2014년 12월로 돌아간다고 보면 된다. 차이점은 확대된 40개 조정대상지역에 이 같은 규제가 적용된다는 것이다. 전용면적 60㎡ 이하는 사실 입주를 해도 매도가 3년 동안 금지된다. 결국 이번 6·19 대책은 박근혜 정부 때 규제가 완화됐던 부동산 대책을 원상복귀하는 데 의미가 있다.

김현미 국토부 장관 후보자는 국회 인사청문회에서 “지난 정부에서 주택경기를 무리하게 부양한 측면이 있다”고 인정했다.

Q.재건축 초과이익환수제 적용이 또 유예될 가능성은.

A.지금으로선 없다. 재건축 초과이익환수제는 내년 1월 예정대로 부활한다. 이미 박선호 국토부 주택토지실장도 6·19 대책을 발표하면서 “초과이익환수제 유예는 현재로선 재검토할 예정이 없다”고 명확히 밝혔다.

Q.이번 대책에도 집값이 잡히지 않으면.

A.재건축 조합원 지분 전매 금지 등 더 강력한 대책을 마련할 것이다. 재건축이 서울 집값을 들썩이게 하는 가장 큰 요인이다. 언제든 추가 대책을 내놓을 수 있다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com