부동산 보유세 과세표준 현실화는 정권이 바뀔 때마다 단골메뉴처럼 등장한 해묵은 과제다. 노무현 정부 시절 종합부동산세를 도입하면서 가시화되는 듯했지만 이명박 정부 때 적용 대상을 줄이고 과세표준 구간을 올리면서 속도가 늦춰졌다.

문재인 정부가 다시 보유세 인상에 나선 만큼 주택, 토지 소유자들의 세 부담 증가는 불가피할 전망이다. 정부가 세제 개편 과정에서 과표를 실거래가 수준까지 끌어올리면 지금보다 두 배 이상 세금을 내야 하는 납세자가 속출할 것이란 관측도 나온다.
[단독] 공시가격 4억2000만원 주택 재산세 89만→132만원 될 수도
◆실거래가 기준으로 과세 검토

부동산 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성돼 있다. 보유세는 모두 공시가격을 기준으로 매긴다. 공시가격은 부동산의 종류와 입지에 따라 다른데, 아파트 같은 공동주택은 통상 시세의 70% 정도다. 1억원짜리 아파트에 적용하는 공시 가격은 7000만원이란 얘기다.

국토연구원에 따르면 2013년 기준으로 공시지가의 실거래가 반영률은 전국 기준으로 공동주택 71.5%, 토지 61.2%, 단독주택 59.2%다. 절대가격이 상대적으로 높은 서울은 실거래가 반영률이 더 낮다. 공동주택은 68.7%, 단독주택은 52.1%다.

그런데 정부는 서민을 포함한 실소유주의 세 부담이 커지는 것을 최소화하기 위해 공시가격에 ‘공정시장가액’ 비율이란 걸 추가로 적용해 과세표준을 산출하고 있다. 공정시장가액 비율이란 공시지가 중 실제 과세하는 금액의 비율이다. 예컨대 공시가격은 7000만원이고 공정시장가액 비율이 70%라면 실제 과세표준은 4900만원(7000만원×70%)이다. 여기에 재산세율 등을 적용해 보유세를 산출하게 된다. 결국 보유세 과표 현실화는 이 같은 절차에 따라 실제보다 낮게 평가되는 과세표준을 시세 수준으로 끌어올려 세 부담을 높이자는 것이다.

◆과세표준 크게 높아질 듯

재산세 부과 기준을 정해 놓은 현행 지방세법에 따르면 토지와 건축물은 공시가격의 50~90%에서 공정시장가액 비율을 정할 수 있도록 돼 있다. 주택은 공시가격의 40~80% 사이에서 정해진다. 이를 근거로 시행령에서는 토지·건축물은 70%로, 주택은 60%로 공정시장가액 비율을 정해놨다.

정부가 공정시장가액 비율을 올리려면 시행령만 바꾸면 된다. 이때 토지·건축물은 지방세법에 따라 최대 90%, 주택은 80%까지 높아질 수 있다.

종부세의 공정시장가액 비율은 60~100%로 정할 수 있으며 시행령에는 이를 80%로 정해 놓은 상태다. 시행령 변경 시 공정시장가액 비율은 최대 100%까지 높아질 수 있다. 공정시장가액 비율이 100%가 된다는 건 곧 공시가격을 기준으로 보유세를 부과한다는 의미다.

주택 관련 종부세 부과 대상은 가구별 주택 합산 공시가격이 6억원 이상일 때 부과된다. 단 1가구 1주택은 9억원 이상만 종부세 부과 대상이다.

◆재산세 지금보다 두 배 넘을 수도

보유세 과표 현실화는 이처럼 시행령을 변경해 공정시장가액 비율을 최대치로 올리는 방법 외에 공시가격 자체를 시세 수준으로 끌어올리는 방법이 있다. 공시가격 기준 변경은 국토교통부의 권한이다. 1억원짜리 아파트의 공시가격이 원래 7000만원이라면 이를 1억원으로 산정하는 방식이다.

서울의 평균 아파트 가격인 6억원을 기준으로 과표를 현실화해 재산세를 산정해보면 세 부담이 급격히 늘어나는 것으로 나타났다. 현행 공시가격(70%)인 4억2000만원에 공정시장가액 비율을 현행 60%에서 80%로 올리면 재산세는 89만2800원에서 132만7200원으로 늘게 된다. 여기에 공시가격 자체를 시세인 6억원으로 올리면 세 부담은 222만원으로 현재 과세액보다 두 배 이상 늘어나게 된다. 공시가격이 높아지면 종부세 부과 대상자도 급증할 것으로 전문가들은 예상했다.

원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “지역에 따라 편차가 있어 일률적으로 과세액을 산정할 순 없지만 정부가 보유세 과표 현실화에 나서면 재산세와 종부세 인상은 불가피하다”고 말했다.

■ 공정시장가액 비율

과세표준액을 계산할 때 적용하는 비율. 이 비율이 70%라면 공시가격이 1억원이라도 과표 계산은 7000만원만 적용하게 된다. 공시가격을 과표로 삼을 경우 세 부담이 급격하게 커지는 것을 막기 위해 이명박 정부가 도입했다.

이정선 기자 leeway@hankyung.com