재건축초과이익환수제 등 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 각종 규제가 내년부터 본격화된다. 오는 9~10월 이후엔 조합원 분양을 최대 2채로 제한하는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정도 앞두고 있다. 정부는 서울 강남 등 재건축발(發) 국지적 시장 과열이 진정되지 않을 경우 추가적 규제를 내놓겠다고 예고했다. ‘조합원 지위 양도 금지’ 등이 대표적이다. 당장 다음달 정부가 내놓을 가계부채종합대책에 재건축과 관련한 규제가 어떻게 담길지 관심이다.

○재건축 ‘조합원 분양’ 가구 수가 관건

지난달 정부는 6·19 대책에서 도정법에 따른 재건축 조합원들이 분양받을 수 있는 주택을 최대 2채로 제한했다. 조합원에게 원칙적으로 1채, 예외적으로 2채까지만 재건축 이후 아파트(입주권)를 준다는 뜻이다. 1개 조합 기준이다. 극단적으로 한 가정이 재건축 조합 한 곳에서 아파트 10채를 갖고 있어도 앞으론 원칙상 입주권을 1개, 최대 2개까지만 받을 수 있다. 그동안 서울 등 과밀억제권역 내에선 3채, 과밀억제권역 밖에선 종전 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있어 제한이 없었다.

개정 도정법이 시행되는 오는 9~10월 이후 사업시행인가를 신청하는 조합을 대상으로 적용된다. 이전 사업시행인가를 받았으면 해당되지 않는다.

입주권 2개를 받는 경우 1개는 전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 단 60㎡ 이하는 입주 후 매도가 3년간 제한된다. 중대형 1가구를 보유한 조합원이 재건축 때 중소형 2가구를 받을 수 있게 한 ‘1+1’ 제도를 통해 예전과 동일한 혜택을 받는다. 재건축 후(종후) 자산 감정평가 금액이 재건축 이전(종전) 자산 감정평가 금액을 넘지 않거나, 종후 자산 주거면적이 종전 자산 주거면적을 넘지 않는 범위 내에서 1+1 권리를 행사할 수 있다. 서울 강남 압구정 한양 7차, 서초 반포주공 1단지(1·2·4주구), 송파 잠실주공 5단지 등이 이번 규제 영향권에 들 전망이다.

대표 조합원 1명에게만 1+1 권리가 적용된다는 점을 기억할 필요가 있다. 남편 부인 아들이 종전 재건축 아파트를 2채씩 총 6채를 갖고 있다고 해도 대표 조합원은 1명뿐이다. 따라서 취득할 수 있는 입주권은 원칙적으로 1개, 최대 2개로 제한된다. 대표 조합원이 아닌 종전 아파트는 현금청산 대상이다. 이 매물은 매수해도 종후 아파트 입주권을 받을 수 없다. 따라서 재건축 대상 종전 아파트를 매입할 땐 반드시 조합에 매도자가 다주택자인지 확인해야 한다. 또 매매 계약 시 누가 대표 조합원이 될 것인지 정해야 한다.

다만 오는 9~10월 도정법 개정 전 사업인가를 신청한 단지에선 기존처럼 다주택자가 최대 3가구까지 종후 아파트 입주권을 받을 수 있다. 이 경우 3주택자 종전 아파트 중 한 채를 사면 조합원 지위는 없지만 종후 아파트 1채는 배정받을 수 있다.

○초과이익환수제 적용 여부 따져야

연말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 재건축 단지에 대해선 내년부터 초과이익환수제가 적용된다. 초과이익환수는 조합원 1인당 종후자산과 종전자산 차액이 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 50%를 세금으로 내야 한다. 초과이익환수제는 예정대로 내년 1월부터 시행할 방침이다. 국토부는 지난달 6·19대책을 발표하면서 “초과이익환수제를 유예할 계획이 없다”고 못 박았다.

관리처분계획을 마치고 이주를 시작한 단지는 초과이익환수제 대상이 아니다. 이달 이후 관리처분총회가 예정된 단지는 초과이익환수제를 피해 속도를 낼 가능성이 크다.

서울시 재건축 클린업시스템에 따르면 초과이익환수제를 피할 수 있는 재건축 단지는 서울 강남 개포주공 4단지, 강동 둔촌주공 1~4단지, 노원 공릉동 태능현대 등이다. 관리처분인가를 받은 이들 단지는 7~8월부터 이주를 시작한다. 이미 이주 및 철거에 들어간 서울 고덕주공 3단지 6단지, 서초구 반포동 삼호가든 3차, 서초 무지개, 서초 우성 1차, 영등포구 당산동 상아아파트 등은 당연히 대상이 아니다.

사업시행인가를 받은 단지들은 연내 진행되는 사업 속도에 따라 초과이익환수제 적용 여부가 갈릴 전망이다.

5040가구 대단지인 강남 개포주공 1단지는 이달 말 관리처분총회를 열 예정이다. 서초구 방배동 경남아파트, 강동구 길동 신동아 1·2차는 다음달 관리처분총회가 예정돼 있다. 최근 롯데건설을 시공사로 선정한 강남구 청담삼익은 이달 중 관리처분인가를 신청할 예정이다.

이해성 기자 ihs@hankyung.cm