수도권 그린벨트에 미니 신도시 검토…다주택자 양도세 강화 주목

초강력 집값 대책 임박

문재인 정부 2차 부동산 대책 곧 나올 듯
2년전 폐지된 주택거래신고제 부활 관심
청약 1순위 자격 1년→2년으로 늘릴 듯
전문가들 "공급대책 더 나와야 집값 안정"

< 6·19 대책에도 급등한 강남 개포주공 4단지 > 6·19 부동산 대책이 발표된 이후 한 달여 만에 주택형별로 1억원 이상 급등한 서울 강남구 개포주공 4단지. 정부는 물가상승률 이상 집값이 급등한 서울 강남구 등을 투기과열지구로 지정하는 안을 검토 중이다. 한경DB

이르면 8월 초 나올 것으로 예상되는 문재인 정부의 두 번째 부동산 대책에는 투기과열지구 지정 등 다양한 수요 억제 대책이 담길 것이란 관측이 지배적이다. 노무현 정부 때 나온 다양한 대책 중 상당수가 포함될 것이란 예상이다. 6·19 대책에선 경기에 미치는 악영향 등을 우려해 대책 수위를 조절했지만, 이대로 가다가는 부동산에 발목이 잡혀 지지 기반을 잃어버릴 수 있다는 판단에서다.

부동산 전문가들은 미니 신도시 개발 등 공급 확대책이 포함될 가능성도 있다고 전망했다. 수요 억제만으로는 부동산가격을 잡을 수 없다는 전문가들의 지적을 수용할 것이란 예상이다.

◆공급 확대 나설 듯

부동산 전문가들은 정부가 ‘투기 수요 억제’라는 정책 기조에서 벗어날 가능성이 높다고 분석했다. 현재 부동산시장이 투기 수요만으로 과열양상을 빚고 있는 것이 아니라는 지적을 수용할 것이란 예상이다. 김현미 국토교통부 장관은 취임사에서 “부동산 시장 과열은 공급 부족 문제가 아니라 다주택자의 투기가 원인”이라며 강력한 규제에 나서겠다고 밝힌 바 있다.

그러나 부동산 전문가들은 공급 대책 없이 집값을 잡기 어렵다고 지적했다. 분양대행사인 내외주건의 김신조 사장은 “지금 부동산시장에는 가구 분화, 새집을 원하는 교체 수요 등 다양한 수요층이 두텁게 포진해 있다”며 “이런 상황을 고려하지 않고 과열의 원인을 투기 수요로만 인식해서는 올바른 대책이 나오기 힘들다”고 우려했다. 익명을 요구한 또 다른 전문가도 “서울과 지방의 수요와 주택형에 대한 수요 등이 각각 다른데 정부는 전국적인 총량이 넉넉하다는 근거로 공급이 충분하다고 주장하고 있다”고 꼬집었다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “경기가 계속 좋아질 것 같다는 기대와 집값이 계속 오를 것이라는 우려에 투기 수요뿐 아니라 조바심을 느끼는 실수요자도 대거 뛰어들고 있다”며 “이런 불안감을 해소해 주지 않는 대책은 무의미하다”고 지적했다.

부동산 전문가들은 원유 등 자원가격이 급격히 하락하면서 세계적으로 유동성이 크게 늘어난 점도 고려해야 한다고 강조했다. 자원에 소비할 비용이 줄어든 만큼 수요자의 호주머니가 넉넉해졌다는 것이다. 김승배 피데스개발 사장은 “유동성 확대로 수급여건에 관계없이 수요 증가가 불가피한 상황”이라며 “정부가 수도권 그린벨트 지역에서 중소 규모 택지개발을 할 가능성이 높다”고 예상했다.

부동산시장에 계속 진입하고 있는 수요자의 불안을 진정시키려면 결국 공급 확대 로드맵을 제시하는 수밖에 없다는 게 중론이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “전임 정부에서 택지 공급을 중단한 상태여서 수요자는 새로운 주택이 더 이상 나오지 않는다는 생각에 더 다급해졌다”며 “현 정부 5년 임기 동안의 공급 확대에 대한 확실한 시그널을 제시하면 시장 과열을 진정시키는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

◆“급한 불 끄려면 수요 억제 필요”

공급 확대 방안과 더불어 과열 조짐을 보이는 부동산시장을 가라앉힐 수 있는 수요억제책도 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.

담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 강화와 함께 투기과열지구 지정 등의 규제책이 불가피할 것으로 전문가들은 보고 있다. 투기지역 지정을 검토해야 한다는 의견도 많다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 보유세 강화 등이 필요하다고 보는 전문가들도 있다.

이 밖에 실수요자에게 당첨 혜택이 더 돌아가도록 하는 청약제도 개편, ‘떴다방’ 등 시장을 교란하는 투기 수요에 대한 규제 강화 등도 필요하다는 지적이다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “규제는 본질적으로 거래량과 가격의 변동성을 줄이는 것”이라며 “정부가 과열을 어느 정도로 보고 있느냐에 따라 규제 수위가 정해질 것”이라고 예상했다.

이정선 기자 leeway@hankyung.com