문재인 정부 '투기와의 전쟁' 시작…재건축·재개발에 '규제 융단폭격'

8·2 부동산 대책

집값 급등 진원지에 초강력 대책

재건축·재개발 아파트 5년간 재당첨 금지
재개발 입주권 매매 금지도 처음으로 도입

< 부동산 대책 발표하는 김현미 국토부 장관 > 김현미 국토교통부 장관이 2일 세종로 정부서울청사에서 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표하고 있다. 김범준 기자 bjk07@hankyung.com

정부는 재건축 재개발 등 정비사업 대상 아파트를 ‘8·2 부동산 대책’의 핵심 타깃으로 삼았다. 집값 급등의 진원지를 정비사업장으로 규정하고 융단폭격식 대책을 쏟아냈다. 노무현 정부 때 선보인 재건축 조합원 지위 양도 금지뿐만 아니라 재개발 입주권 전매 금지, 5년 재당첨 금지 등 그동안 없었던 초강력 대책도 추가했다.

김현미 국토교통부 장관은 “재건축 재개발 등의 기대수익이 높게 유지되면서 정비사업 예정지를 중심으로 주택가격 상승폭이 확대되고 있다”며 “재건축초과이익환수제도 내년 1월부터 예정대로 시행할 것”이라고 말했다.

◆강남 재건축 거래 중단시키나

서울 전 지역 등 투기과열지구 내에선 재건축 조합원 지위 양도가 금지된다. 조합설립 인가 이후 단계인 재건축 예정 주택(종전 주택)을 사들인 경우 조합원 지위를 얻지 못하고 현금 청산 대상이 된다. 대책 시행일인 3일 현재 조합설립인가가 난 재건축 대상 아파트를 보유한 이들은 매도를 할 수 없게 된다. 새 아파트를 배정받지도 못하는 조합원 지위를 매수하려는 이는 없기 때문이다.

다만 지위 양도가 가능한 예외 사유도 추가했다. 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에는 예외적으로 지위 양도를 허용한다. 이를 위해 정부는 다음달 도시 및 주거환경정비법 시행령을 개정할 계획이다. 투기과열지구 지정일인 3일 이전에 소유권 이전등기를 하거나 매매계약을 맺은 경우에 한해선 조합원 지위 획득을 허용한다.

2003년 재건축 조합원 지위양도 제한이 처음 도입된 뒤 경과규정은 조건부로 유효하다. 2003년 12월31일 이전 조합이 설립됐고 그 전에 조합원 지위를 취득한 조합원은 1회에 한해 조합원 지위를 양도할 수 있다.

◆재개발 입주권도 규제 대상

재개발 입주권 매매 규제도 처음 생긴다. 그동안엔 투기과열지구로 지정돼도 재개발 입주권(조합원 분양권)은 자유롭게 팔 수 있었다. 정부는 앞으로 투기과열지구에서 재개발 도시환경정비사업 등의 입주권을 관리처분인가 후부터 소유권 이전등기(입주) 때까지 팔지 못하도록 했다. 이는 도정법 개정 사안이다. 오는 12월 개정안 시행 후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용한다. 다만 재개발의 경우 조합설립 시점부터 관리처분인가 때까지는 조합원 지위 양도가 허용된다.

또 전국 모든 재개발 사업지에서 임대주택 공급 하한선을 도입한다. 서울 재개발 사업장은 사업예정 물량의 10~15% 내에서 임대주택 공급을 의무화했다. 아파트 1000가구를 지으려면 적어도 100가구 이상을 임대주택으로 공급해야 한다. 경기·인천은 5~15%, 지방은 5~12% 내에서 공급하도록 했다. 다음달 ‘정비사업 임대주택 건설 비율’ 고시를 개정해 이후 사업시행인가 신청분부터 적용한다.

◆재건축·재개발 아파트 쇼핑 금지

투자 목적으로 투기과열지구 곳곳에서 여러 가구의 재건축·재개발 아파트를 매입하는 것도 불가능해진다.

정부는 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨(입주권 취득)된 가구는 당첨 이후 5년간 다른 정비사업 일반분양 또는 입주권 취득이 불가능하도록 했다. 이는 도정법 및 주택공급규칙 개정 사안이다. 법 개정 후 정비사업 예정 주택(종전 주택)을 취득해 조합원 분양을 받거나 일반분양에 당첨된 가구에게 적용한다. 당정은 12월까지 관련법 개정을 완료하고 적용할 방침이다.

예를 들면 투기과열지구인 서울에서 작년 8월 A 재건축아파트 조합원 지위를 취득했다면 법 개정 이후부터 다양한 경우의 수가 생긴다. 내년 1월 B 재건축아파트 입주권을 취득한 뒤 이 아파트가 2월 관리처분인가를 받았다면 5년 뒤인 2023년 2월까지 A 아파트에 대한 조합원 분양신청(입주권 취득)이 불가능해진다. B아파트에 대한 일반분양을 신청해 당첨됐어도 마찬가지다. 이 경우 A 아파트의 소급입법 논란에 대해 국토부 관계자는 “투기과열지구에 한해 적용되는 만큼 소급입법 여지가 적다고 자체 판단했다”고 설명했다.

단 법 개정 전에 A, B 아파트를 모두 소유했다면 조합원 분양신청이 둘 다 가능하다.

서울 전역 등 투기과열지구와 투기지역은 정부가 추진 중인 ‘전국 500곳 도시재생 뉴딜’ 올해 사업지에서 배제한다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com