문재인 정부가 ‘6·19 대책’을 발표한 지 40여일 만에 초강력 부동산 대책을 다시 내놨다. 서울 전역 투기과열지구 지정, 다주택자 양도소득세 중과(重課) 등 세제·청약·금융과 관련한 규제를 총망라했다. 투기과열지구 하나만 해도 분양권 전매 제한 등 19개 규제가 한꺼번에 적용되는 ‘종합세트’다.

이번 대책이 지금까지 가장 강력한 부동산 대책으로 꼽히는 2005년 ‘8·31 대책’의 부활이란 평가가 나온다. 가능한 모든 방법을 동원해 집값을 잡겠다는 정부의 강력한 의지가 엿보인다.

문제는 부동산 시장을 바라보는 정부의 시각과 접근 방식이다. 정부는 집값 폭등의 주요 원인을 다주택자에 의한 서울 강남 재건축 투기로 보고 있다. 대책도 투기 억제와 수요 억제에 초점을 맞췄다. 주거안정을 해치는 3대 요인으로 ‘강남·다주택자·재건축’을 꼽았던 노무현 정부와 크게 다를 바 없다.

고강도 규제는 일시적으로 주택시장을 냉각시켜 집값 상승을 억제하겠지만, 공급을 줄여 가격상승 압력을 키운다. 노무현 정부가 12차례나 부동산 대책을 내놨지만 5년간 서울 집값이 56% 뛴 것은 이를 대변한다.

저금리로 인한 유동성 증가가 근본 원인이겠지만 공급 부족이 지속되는 한 집값 급등은 불가피하다. 정부는 공급이 절대 부족하지 않다고 단언하고 있다. 그린벨트를 풀어 매년 임대주택 17만 가구를 짓는 데다 향후 수년간 수도권 입주 물량도 연평균 30만 가구에 달한다는 것이다. 하지만 이들 물량은 대부분 김포 남양주 등 비인기 지역에 집중돼 있다. 강남은 재건축 규제 탓에 2020년부터 공급이 급감한다.

강남 재건축 값이 오르는 것은 지역 선호도 있지만 새 아파트에 대한 기대심리가 반영돼 있다. 새 아파트의 커뮤니티 시설과 평면 등이 기존 아파트와는 비교할 수 없을 정도로 좋아져 수요자가 몰린다. 수요가 집중되는 곳에 과감히 규제를 풀어 공급을 늘려야 하는 이유다. 집값은 공급이 부족한데 정부가 억누른다고 해서 눌러지지 않는다.