[PB리포트]'꼬마 빌딩' 매입 때 잊지 말아야 할 세 가지

최근 2~3년 새 금리가 낮아지면서 금융상품의 수익률도 따라서 하락했다. 안정적인 투자처였던 금융상품 인기가 시들해졌고, 자산가에게 외면당하면서 수익형 부동산이 대세로 떠올랐다.

수익형 부동산이란 부동산에 투자해서 매월 안정적인 월세를 받는 부동산을 말한다. 지금까지의 부동산 투자는 월세를 받는 것보다 아파트값이 오르거나 땅값이 올라 매각 차익을 실현하는 것이 비중이 높았다. 하지만 안정적인 월세 수익이 중요한 시대가 됐다. 이에 따라 안정적인 월세가 가능한 소형 아파트나 오피스텔, 구분상가 등이 주요 투자처로 바뀌고 있다.

요즘 자산가들은 수익형 부동산 중에서 꼬마빌딩에 관심이 높다. 꼬마빌딩은 보통 20억~30억원으로 토지와 건물을 모두 매입하는 부동산을 말한다. 대지면적 130~200㎡ 안팎에 3~4층 정도의 소형 건물이다.

이런 꼬마빌딩이 인기가 많아지면서 가격도 천정부지로 치솟고 있다. 얼마 전 서울 광화문에 있는 대지면적 33㎡ 규모의 2층짜리 건물이 경매 감정가가 17억원임에도 29억원에 매각된 사례가 있다. 무려 법원 경매 감정가의 170% 수준에서 매각된 것이다.

안정적인 월세도 받으면서 지가 상승을 기대할 수 있는 꼬마빌딩은 분명히 자산가의 로망일 수 있다. 하지만 꼬마빌딩에 투자할 때는 충분한 사전 검토를 잊어서는 안 된다. 수익형 부동산인 꼬마빌딩에 투자할 때 체크해야 할 세 가지 중요한 점을 알아보자.

첫번째, 수익률이다. 중개업소에서 부동산 물건정보를 받을 때 투자수익률이 연 4%라고 가정해보자. 하지만 실제 수익률은 3% 미만이다. 임대사업소득세, 건강보험료증가분 등이 빠져 있는 것이다. 이 부분을 감안하면 예상 수익에서 20~30% 정도를 뺀 수익률이 실제 수익률이다.

두번째, 임대차계약서다. 부동산 매입을 고려할 때 단순히 보증금과 월임대료를 가지고 수익률을 계산해 수익성을 판단한다. 임대차계약서를 사전에 확보해 꼼꼼히 검토하는 것이 중요하다. 임대차계약서 내용 중 임차인의 요청에 의해 임대차 계약 해지가 가능한 경우가 종종 있다. 부동산을 매입하자마자 임차인이 해지 요청을 할 경우 공실이 발생할 수밖에 없다.

세번째, 건물 노후도다. 투자자가 간과하기 쉬운 부분이다. 부동산에 투자할 때 항상 입지가 중요하다고 한다. 입지가 좋아도 건물이 낡았을 경우 누수나 안정성 등에 문제가 생길 수 있다. 일반적으로 건물 외부만 보고 판단하게 된다. 내부 벽체의 균열, 옥상의 방수 상태, 지하층의 누수 흔적들을 꼼꼼히 살펴야 한다. 그렇지 않을 경우 유지 보수로 많은 비용을 지출하게 될 수도 있다.

최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >