NH투자증권은 3일 국내 부동산 시장에 대해 정부의 강한 부동산 규제가 시작되면서 조정국면으로 진입할 것이라고 내다봤다. 올해 하반기 지방을 시작으로 2018년 상반기 경기도, 하반기 서울지역의 주택가격 조정될 것이라고 전망했다.

김형근 연구원은 "지난 6.19대책(3차 규제)에도 재건축·재개발 조합원 분양권, 오피스텔 및 광역시 청약시장 등 투기수요가 지속 유입되고 강남 지역을 중심으로 주택가격 상승폭 확대됐다는 판단에 정부가 강력한 8.2부동산 대책(4차 규제)을 발표했다"고 설명했다.

정부는 전날 서울 정부청사에서양도세 중과와 투기과열지구 및 투기지역 지정 등의 내용을 골자로 하는 ‘8·2 부동산 대책’을 발표했다.

서울 전역과 경기도 경기 과천시, 세종시는 투기과열지구로 지정됐다. 강남4구 등 서울 11개구 등은 투기지역으로 지정됐다. 3채 이상 다주택자가 집을 팔 땐 시세차익의 최고 60%를 세금으로 내야 한다. 장기보유특별공제도 앞으로는 받을 수 없다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려간다. 재건축 아파트의 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다.

김 연구원은 "8.2 대책에 이어 추가적으로 총부채원리금상환비율(DSR), 보유세(종합부동산세, 재산세 등) 등의 규제 가능성이 남아 있기 때문에 주택투자의 심리를 악화시켜 주택분양시장도 둔화될 것"이라고 예상했다.

전체 부동산 시장이 조정 국면으로 진입하고 투기수요도 차단될 것이라는 게 김 연구원의 전망이다. 최근 주택공급이 부족한 서울은 올해까지는 가격 하락이 크지 않고, 하반기 재건축초과이익 환수제 유예기간 종료와 양도소득세 회피를 위한 강남지역에서도 주택거래는 있을 것으로 내다봤다.

그는 "내년 1월부터 시행되는 재건축초과이익 환수제, 1월 분양권 전매와 4월에 적용되는 양도소득세 강화 등에 올해 하반기부터 본격적인 아파트 입주물량 시작으로 국내 전체 부동산 시장은 조정국면으로 진입할 것"이라고 말했다.

김 연구원은 "주택가격은 입주물량이 급증하는 지역 중심으로 신규주택 보다 기존주택 가격이 더 큰 폭으로 하락할 수 있다"며 "재건축의 기대감으로 급증한 아파트는 올해 말까지 ‘관리처분계획인가’ 승인되지 않을 경우 가격조정을 받을 수 있다"고 분석했다.

이어 "9월부터는 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상주택(분양권, 입주권 포함)은 자금출처 확인 등을 통해 증여세 같은 세금 탈루 여부와 위장전입 조사 등에 활용되면서 주택 투기수요도 차단할 것"이라고 덧붙였다.

이민하 한경닷컴 기자 minari@hankyung.com