“옥석을 가려 선택과 집중을 할 시점입니다. 장기 보유할 주택은 임대사업자 등록을 적극적으로 검토하는 것이 좋습니다.”(김근호 KEB하나은행 상속증여센터장)

‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 주택을 3가구 이상 보유한 다주택자의 고민이 깊어지고 있다. 정부가 다주택자를 주택시장 과열의 주범으로 지목하면서 양도소득세 중과세 등 규제를 강화하겠다고 밝혔기 때문이다.

주택과 조합원 분양권 등을 3개 이상 보유한 다주택자는 주택을 매물로 내놓거나 임대주택사업자로 등록하는 방안을 두고 고민하고 있다. 세무 전문가들은 블루칩 부동산 한 채로 집중하거나 임대사업자로 등록하는 게 바람직하다고 입을 모았다.
"똘똘한 한두 채에 집중… 인센티브 주는 임대사업자 등록 고려를"
◆블루칩 중심 전략 구사해야

정부는 8·2 대책을 통해 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도소득세 가산세율을 적용하기로 했다. 여기에는 조합원 입주권도 포함된다.

지금까지는 2주택자 이상에게 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)을 적용했다.

하지만 앞으로는 기본세율에 2주택자는 10%포인트를, 3주택자 이상은 20%포인트를 더한다. 그동안 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제했지만 조정대상지역 주택엔 장기보유특별공제를 적용하지 않기로 했다. 정부는 양도세 중과를 바로 시행하지 않고 내년 4월1일 이후로 미뤘다. 이때까지 주택을 팔면 양도세 중과세를 피할 수 있다.

김근호 KEB하나은행 상속증여센터장은 “여러 채를 보유했다면 옥석을 가려 2주택으로 정리하는 방안을 고려하라”고 조언했다. 보유가치가 있는 ‘똘똘한 물건’을 중심으로 포트폴리오를 구성하라는 것이다.

임성환 알리안츠생명보험 WM센터 부동산팀장은 “세금부담을 줄이려면 양도차익이 작은 순서대로 매도를 고려하라”고 조언했다. 외곽지역일수록, 가격 상승폭이 작은 주택일수록 매물 우선순위로 올리라는 설명이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 과장은 “정부가 의도한 대로라면 가장 과열된 투기지역부터 매물이 나와야 하는데 납세자들은 반대로 움직일 것”이라고 전망했다.

특히 전문가들은 3주택 이상 보유자에 대해선 투기지역의 주택을 처분할 때 양도세 가산세율이 이미 3일부터 적용되고 있다는 점에 유의해야 한다고 강조했다. 투기지역에선 별도의 가산세율 규제가 있기 때문이다. 서울 강남 3구와 강동·용산·성동·마포 등 12개 투기지역이 여기에 해당한다.

◆임대주택 등록 고려해야

전문가들은 임대주택 등록을 적극적으로 검토해보라고 조언했다. 정부는 임대주택 등록을 유도하기 위한 ‘당근’도 함께 내놨다. 양도소득세 가산세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하기로 했다. 다음달 세제와 기금 등 추가적인 인센티브도 발표할 예정이다. 우병탁 과장은 “장기적 관점으로 본다면 정부 인센티브를 활용해 임대주택으로 등록하는 것도 절세 방안”이라고 말했다.

그간 다주택자들이 임대주택 등록을 꺼린 것은 임대료 수익이 공개되면 종합소득세와 건강보험료 부담이 커지기 때문이었다. 하지만 세원을 양성화하겠다는 정부 의지가 강해 과세를 피하기가 갈수록 어려워질 것이라는 전망이 많다. 임대주택 등록을 하지 않는 다주택자에게 과태료를 부과하는 법안도 국회에 발의된 상태다.

김 센터장은 “다만 임대주택으로 등록했다 하더라도 5년 안에 매각할 경우 그간 감면받은 세금을 추징당하고 가산세까지 물게 된다”며 “5년 이상 보유할 주택만 임대주택으로 등록해야 한다”고 강조했다.

장기 보유할 가치가 있는 주택이고 상속을 계획하고 있다면 증여도 적극적으로 검토해볼 만하다고 전문가들은 조언했다. 임 팀장은 “주택담보대출을 활용해 차액을 증여하는 방식을 선택한다면 세금부담을 줄일 수 있다”고 말했다.

부동산매매업자 등록엔 부정적인 의견이 많았다. 부동산매매업자로 등록하면 매매차익에 대해 양도소득세 대신 종합소득세를 적용받는다.

주용철 세무법인 지율 세무사는 “매매사업자는 양도세와 소득세 가운데 큰 쪽으로 세금을 정산하는 비교과세를 적용한다”며 “비교과세 규정이 살아 있는 한 양도세 중과세를 피해가긴 어려울 것”이라고 지적했다.

조수영/김형규 기자 delinews@hankyung.com