직장인 A씨는 주택 2가구와 분양권 하나를 가지고 있다. 실제 거주하는 서울 아파트와 은퇴 후 살기 위해 20년 전 마련한 경기 남양주 아파트를 보유하고 있다. 2년 전 분양받은 시흥 아파트는 조만간 입주에 들어간다. 2주택자(분양권 미포함)인 A씨는 남양주 아파트를 진작 팔지 않은 걸 후회하고 있다. A씨는 “다주택자여서 하루아침에 은행 대출이 꽉 막혔다”며 “정책대로 집을 처분하려고 해도 살 사람이 없어서 어떻게 해야 할지 모르겠다”며 혼란스러워했다.

정부가 지난 13일 ‘대출규제 관련 2차 가이드라인’을 제시한 이후에도 8·2 대책 발표 전 주택(또는 분양권)을 매입한 다주택자와 무주택자의 불만은 그대로다. 다주택자는 사전에 예고가 없던 규제를 그대로 적용받아 계약금을 날릴 상황이다. 향후 집을 매입할 계획이 있는 무주택자는 여전히 대출 문턱이 높아 서울에서 내집 마련을 할 엄두를 내지 못하고 있다.
"실수요자, 여전히 서울서 집 살 길 막막"
◆기존 계약자 구제책 없어

서울 강남 등 현지 중개업소에는 14일에도 문의 전화가 잇따랐다. 1주택과 함께 투기과열지구에 분양권이 있으면 대출이 어떻게 되는지, 중도금과 잔금 집단대출에 변화된 내용이 있는지, 투기지역과 조정대상지역에 한 채씩 있을 때는 어떻게 해야 하는지 등 모호한 질문이 이어져 중개업소도 쩔쩔매기는 마찬가지다. 이에 따라 대책 발표 전에 매매계약을 체결하고 아직 대출받지 않은 이들의 혼란이 계속됐다.

이번 가이드라인에서는 당초 대책 내용과 달리 지난 3일 이전 투기지역·투기과열지구에서 모집 공고가 난 단지에 당첨됐거나 계약을 체결한 무주택 가구원(처분 조건부 1주택 가구 포함)에 한해 강화된 대출 규제를 피할 수 있게 했다. 하지만 기본적으로 서민·실수요자가 아닌 사람은 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용돼 중도금 20%를 추가로 확보해야 한다.

지난 6월 이후 청약을 받은 서울 ‘신길센트럴자이’ ‘DMC에코자이’ ‘아크로 서울포레스트’ ‘센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 등에서는 당첨자들이 여전히 중도금 대출 가능 여부로 혼란스러워하고 있다. 이들 단지에서 당초 중도금은 60% 이자 후불제나 무이자 조건으로 홍보했지만 대책 이후 대부분 계약자가 중도금의 20%를 부담하거나 건설사가 (중도금) 지급보증을 해줘야 하기 때문이다.

이와 관련, 대형 건설사 마케팅 팀장은 “투기과열지구 신규 분양 단지에서 무주택자와 1주택 실수요자인 당첨자가 많지 않다”며 “이런 조건이라면 앞으로 비인기 주거지역에서 청약자가 급감하는 건 물론 미분양이 발생할 수 있다”고 우려했다.

중도금 대출이 제때 이뤄지지 않으면 공사도 차질을 빚을 수밖에 없다. 중도금은 주로 공사대금으로 활용되기 때문이다. 중견 주택업체 마케팅 임원은 “초기 계약률이 높지 않으면 금융회사들이 중도금 집단대출을 해주지 않는다”며 “공사를 중도에서 멈추는 현장이 나올 수도 있다”고 우려했다.

◆실수요자 차입 문턱 높아

향후 서울에서 내집을 마련하거나 갈아타기를 할 계획이 있는 실수요자도 불만을 토로하기는 마찬가지다. 투기지역에서 기본적으로 대출을 낀 아파트가 있으면 신규 담보대출이 불가능하다. 하지만 이번 가이드라인에서는 서민·실수요자 피해를 줄이기 위한 예외를 인정했다. 1주택자는 새로 대출받은 뒤 기존 주택을 즉각 처분하면서 해당 대출을 상환하기로 하는 약정을 맺으면 LTV와 DTI 40%를 적용받을 수 있다. 그러나 부동산 전문가들은 대출받을 수 있는 금액이 적어 다주택자가 매물을 내놓는다고 하더라도 실수요자들이 고가인 서울 주택을 매입하기가 쉽지 않다고 지적했다. 서울 개포동의 한 중개업소 관계자는 “다주택자가 일부 주택을 처분하려고 해도 금융 조건이 워낙 까다로워 실수요자 찾기가 만만치 않다”며 “일부 다주택자는 매도를 포기하고 버티기에 들어가는 분위기”라고 말했다.

김진수/김형규 기자 true@hankyung.com