"필리핀 부동산 투자, 안전한가?"

외국인 토지 소유 불가

현재 필리핀 투자가 대세이다. 많은 필리핀 부동산 상품들이 쏟아져 나오고 있는 지금, 필리핀 투자는 안전한가에 대한 검토해야 할 필요가 있다.

우선, 필리핀 부동산 투자에 있어서 투자자가 가장 최우선적으로 고려해야 하는 것은 소유권 이전에 대한 확인이다.

올티가스

필리핀은 국법상 외국인이 토지를 소유 할 수 없다. 예외적인 경우로는 필리핀 내 등록된 기업 중 필리핀의 국법에 의하여 필리핀인의 지분이 60% 이상인 기업만이 콘도 미니움 상품에 한해서 40%까지 외국인 소유권 이전을 허용한다.

따라서 외국인에게 소유권을 넘겨 줄 수 있는 기업의 프로젝트인지와 투자 시 소유권 취득이 가능한지 확실하게 확인한 후 투자를 진행하는 것이 무엇보다 중요하다. 필리핀에 투자 의사가 있다면 평생 안전하게 갖고 갈 수 있는 토지와 건물의 소유권을 획득 할 수 있는 상품에 외국인이 투자하는 것이 가장 성공적이고 안전하게 투자 할 수 있는 유일한 방법이다.

필리핀은 보통 개발자가 공사 전에 분양하기 위해서 토지에 어떠한 설정이나 근저당이 있어서는 안 되며 대기업들이 자사 토지에 융자나 근저당을 하지 않고 분양한다.

필리핀의 평균 프로젝트 준공완료(turn over)는 5년 정도 이며 준공완료(turn over) 전 전체분양가의 약 40% 정도 까지 월 기준으로 나누어서 지급하고 잔금 60%는 대출 또는 캐쉬로 대체한다.

소유권 이전에 들어가는 세금은 지역마다 세율 차이가 있지만 보통 신고가 기준으로 약 7%정도 된다. 취득세는 없고 등록세만 있다고 보면 된다. 필리핀은 부동산 전매가 가능하다.

근래에 분양을 하고 있는 일부 필리핀 개발 프로젝트, 개발이 끝난 프로젝트, 필리핀 대기업이 직접 개발하는 프로젝트에 투자를 원한다면 최우선적인 확인이 필요한 것은 소유권 확보가 안전한지 검토하는 것이다. 소유권을 확보하지 못한다면 향후 그 투자의 가치를 평가하는 것은 무의미하다고 볼 수 있다.

마카티

만약 이미 준공이 되었고 집합건물(Condominium)이라면 전체 세대에 40%까지 외국인이 CCT(등기권리증)를 받을 수 있다. 투자는 100% 안전하나 이미 준공 된 상품이라 수익률은 필리핀 부동산 상승률 아파트 9.2% 타운하우스 8%대의 예상 투자 수익률을 볼 수 있을 것이다.

무엇보다 투자자에게 불안감을 줄 수 있는 소유권 문제는 외국인의 소유권 취득이 확실하게 가능하기 때문에 안정적인 투자처라는 투자의 기본 가치에 부합하고 준공 완료 되었다면 안전성에 힘을 더 해줄 것이라고 사료된다.

등기권리증을 외국인이 받을 수 있다면 가장 투자에 가장 용이하다고 볼 수 있고 소유가 아닌 리스(임대) 상품 같은 경우는 토지 소유가 되지 않으며 리스기간이 끝나면 소멸된다고 보면 된다. 매매는 간소화 되기 때문에 양도는 쉬우나 부동산 가치로는 평가하기 어렵다고 볼 수 있다. 하지만 40년에서 50년 정도 잠시 거주 및 이민을 가기 위해서는 적합하다. 일부 필리핀 부동산 상품의 경우 리스 상품이라고 볼 수 있어 투자 시 안전성 문제에 대해 고민해봐야 한다.

한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com